經(jīng)過十多年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)從小到大，已壯大成為我市經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財政收入的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)對推動我市地方經(jīng)濟發(fā)展的作用十分突出。
自去年全面貫徹落實國家、省房地產(chǎn)市場有關(guān)限購、限貸等調(diào)控政策以來，我市房地產(chǎn)市場投機投資性需求得到明顯抑制，房價漲幅回落，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時商品房成交量急劇下滑，企業(yè)融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于后期上市的商品房項目多為近兩年土地價格處于高位時競拍所得，加上人工工資、建筑材料不斷上漲，企業(yè)開發(fā)成本較高，房價下降空間較小，購房者觀望氣氛濃厚，樓盤滯銷已在整個行業(yè)深度蔓延，企業(yè)經(jīng)營壓力凸現(xiàn)。
市政府在 2012年的《政府工作報告》提出要“促進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)有序健康發(fā)展”。為逐步減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔，促進房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，鞏固我市經(jīng)濟發(fā)展良好態(tài)勢，我局對現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用過程中涉及的各項稅收和收費進行了摸底調(diào)查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業(yè)召開座談會。通過調(diào)查了解，擬對我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的困難和問題進行分析，并對促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提出建議，供決策參考。
一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，我市經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐日益加快，城市功能日益完善，房地產(chǎn)業(yè)在全力實施“四個四”和“156”發(fā)展戰(zhàn)略背景下，得到前所未有的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資加快、市場交易趨緩的態(tài)勢。
一是投資額增長較快。“十一五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成177.26億元，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成1312.62億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重高達13.5%。2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.70億元，同比增長26%。
二是新增供應(yīng)減少。受市場調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)市場前景不明朗，拿地熱情驟降，開發(fā)節(jié)奏減緩。2011年，全市商品房新開工面積337.41萬平方米，同比減少12.14%。2012年1-4月份，城區(qū)共批準預(yù)售商品房面積47.66萬平方米，同比減少38.96%。
三是成交量持續(xù)萎縮。限購、限貸政策實施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續(xù)下滑。2011年全市商品房銷售面積302萬平方米，比上年減少12.25%。2012年1-4月份，城區(qū)商品房銷售面積38萬平方米，同比減少比例達43.48%。
四是成交價格處于相對低位。2012年1-4月份，我市商品房平均成交價格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價格(內(nèi)江 3488元/平方米、樂山4277元/平方米、自貢3473元/平方米、宜賓3596元/平方米)，我市商品房價格仍處于低位。
由此可見，在調(diào)控政策深入實施的現(xiàn)實情況下，政府如何合理支持房地產(chǎn)業(yè)，減輕企業(yè)稅費負擔，幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)，不僅是保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的需要，還是保持地方經(jīng)濟發(fā)展社會穩(wěn)定的需要。
二、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔情況
(一)稅收情況
由于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，我市房地產(chǎn)業(yè)對地方財稅收入貢獻較大。2012年1-2月，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收1.72億元，同比增長6.25%，占全市地方稅收收入30%以上，個別區(qū)縣甚至達到50%以上，地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度很高。
目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用環(huán)節(jié)涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅，共8稅1費，征收部門為地稅局。各項稅收稅率、計稅依據(jù)如表1所示。在以上9個項目中，課征稅負較為集中的是銷售環(huán)節(jié)，共有7種，分別為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅和所得稅。
按2012年1-4月份城區(qū)商品房平均成交價格3604元/平方米，城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米測算。依照現(xiàn)行稅收標準，開發(fā)企業(yè)需承擔的稅收成本約為550元/平方米。
(二)收費情況
根據(jù)初步統(tǒng)計，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的收費項目主要包括：土地登記費、土地交易服務(wù)費、征地管理費、新增建設(shè)用地有償使用費、土地使用費、耕地開墾費、土地復(fù)墾費、土地閑置費、人防易地建設(shè)費、施工圖設(shè)計文件審查費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費、電話穿線費、文物勘測費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金、白蟻防治費、城市設(shè)施配套費、招標管理費、合同鑒定費、民工工資保證金、工傷保險、安全文明措施費、固體垃圾排放費、環(huán)境影響咨詢費、避雷檢測費、房地產(chǎn)面積測繪費、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等，共27項，主要涉及國土資源局、住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、文物管理局、環(huán)保局、氣象局等部門。各項收費項目收費標準、計費單位詳見表2。
按城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米計算，依照現(xiàn)行收費標準，開發(fā)企業(yè)需承擔的各項收費成本約為325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金共約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè))。
從收費項目看，城市設(shè)施配套費、民工工資保證金兩項收費較為集中，且數(shù)額較大。
從收費環(huán)節(jié)看，拿地階段和開發(fā)環(huán)節(jié)收費項目最多，其次是建設(shè)、使用和銷售環(huán)節(jié)。
(三)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成及稅費負擔情況
房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、建安工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、財務(wù)費用、其他費用、稅費等。
依照城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價為900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)土地成本占總成本的比例約為 29%;前期費用占總成本的比例約為4%;建安成本占總成本的比例分別約為35.5%;市政公共設(shè)施費用占總成本的比例約為2%;管理費用占總成本的比例約為1%;財務(wù)費用占總成本的比例約為7%;其他費用約占總成本的比例約為1.5%，稅費成本占總成本的比例約為20%(經(jīng)測算，稅費成本約為875元/ 平方米，占總成本的比例應(yīng)為28.2%，其中稅收成本約為550元/平方米，收費成本約為325元/平方米。但由于稅費中的民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè)，土地增值稅先按5%預(yù)征，多收部分也要返還企業(yè)，因此在計算稅費占總成本的實際比例時應(yīng)將這些項目扣除)。
通過分析可知，在商品房成本構(gòu)成中，建安成本所占比重最高，為35.5%;其次是土地出讓金和稅費，分別為29%和20%。可見，在房地產(chǎn)市場調(diào)控深入實施的現(xiàn)階段，除建安成本外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本和稅費負擔較重。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費收取過程中存在的問題
一是土地增值稅預(yù)征率較高。為均衡稅款入庫，降低欠稅風險，同時便于征收計算，目前我市土地增值稅采取預(yù)征形式，預(yù)征率為5%，這對于成交量下滑，資金回籠受阻，處境艱難的開發(fā)企業(yè)來說，無疑是一筆巨大負擔。
二是兩項專項基金退付困難。按照《XX市新型墻體材料專項基金征收和使用管理實施細則》(瀘規(guī)建[2007]55號)和《XX市散裝水泥專項資金返退管理暫行規(guī)定》(瀘規(guī)建[2007]235號)文件要求，新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金在達到要求即可退付。但據(jù)開發(fā)企業(yè)反映，從2007年繳納兩項基金至今，從未退付。
三是民工工資保證金數(shù)額較大。按照我市規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位必須各自按照工程總造價的5%繳納民工工資保證金。按建筑面積成本每平方米3100元計算，建設(shè)單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數(shù)較大，開發(fā)企業(yè)和施工單位壓力均較大。
四是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費較高�！禭X市人民政府關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套優(yōu)惠政策的通知》(瀘市府函〔2010〕141號)提出：自2010年8月16 日起，停止執(zhí)行所有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費優(yōu)惠政策。大部分開發(fā)商表示，取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費優(yōu)惠政策后，全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除獨立工礦區(qū)外的建設(shè)項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發(fā)成本大幅增加。
五是部分收費項目不合理。根據(jù)《行政許可法》第58條規(guī)定，行政機關(guān)實施行政許可和對行政許可事項進行監(jiān)督檢查，不得收取任何費用。而目前我市部分部門在實施行政許可事項過程中，收取不合理費用，且存在重復(fù)收費現(xiàn)象，如氣象部門收取的防雷檢測費等。建議全面進行清理后，不合理收費予以取消。
四、減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費負擔提出的建議
(一)降低土地增值稅預(yù)征比例
為促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)渡過難關(guān)，建議降低土地增值稅預(yù)征比例，減輕開發(fā)企業(yè)稅費負擔�；虬凑丈唐贩坎煌猛拘再|(zhì)實行不同的預(yù)征率，以為開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金周轉(zhuǎn)保障。
(二)簡化兩項專項基金退付程序
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷走向深入，為最大限度幫助開發(fā)企業(yè)減輕資金壓力，減少資金占用時間，建議簡化基金反退結(jié)算工作程序，盡早將兩項基金退還企業(yè)。
(三)民工工資保證金實行分類管理
建議對對民工工資保證金實行分類動態(tài)管理，將其分為限額保證金和工程項目保證金兩部分，對信譽較好及連續(xù)4年內(nèi)無拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準可征收限額保證金;對連續(xù)2內(nèi)拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準可減少征收工程項目保證金;對未按合同約定支付工程款引發(fā)拖欠工資的企業(yè)除需要繳納限額保證金外，還要調(diào)增其保證金的數(shù)額。
(四)繼續(xù)實施城市設(shè)施配套費優(yōu)惠政策
為進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，增強投資和消費信心，合理引導房地產(chǎn)開發(fā)，推動我市經(jīng)濟社會快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，建議繼續(xù)實施城市基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)惠政策。
