開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

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開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探


運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇

——×××開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探

×××開(kāi)發(fā)區(qū)自建區(qū)至今累計(jì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積.公頃,有償用地面積占總用地面積(國(guó)有)的%,有償用地所取得的土地收益,為開(kāi)發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高,國(guó)家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺(tái)以后,傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零,逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要,開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大,資金缺口越來(lái)越嚴(yán)重,使開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此,如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的積極作用,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合,促進(jìn)資源的集約利用,為政府增加財(cái)政收入,解決建設(shè)資金困難,顯得尤為迫切。

——土地招標(biāo)拍賣(mài)是深化土地使用制度的必然結(jié)果,是經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇。

以“公開(kāi)、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣(mài)方式,將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為,處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下,在增加政府土地收益的同時(shí),也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國(guó)的法律、法規(guī)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的范圍有明確的規(guī)定和要求!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的必須采取招標(biāo)拍賣(mài)方式!薄秶(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)[]號(hào))、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國(guó)辦發(fā)()號(hào)]和省國(guó)土資源廳的有關(guān)文件都明確要求,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國(guó)家的政策要求,在土地招標(biāo)拍賣(mài),顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值,促進(jìn)城市土地集約利用,加快建設(shè),增加政府財(cái)政收入,強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾的城市建設(shè)中,在這方面也有長(zhǎng)足的進(jìn)展,為今后xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的改革指明了方向,提供了有力的借鑒。

——xxx開(kāi)發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。

一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件,就以“經(jīng)營(yíng)城市”這一概念來(lái)講,xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的目前情況,首先我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)不是“城市”,不具備城市的基本要素,就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來(lái)看,它是以二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū),與城市的概念差別很大,城市人氣不足,用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主,占全區(qū)總用地面積的%以上,三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小,僅占全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的%,三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地僅占總用地面積的%。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣(mài)的對(duì)象則是以經(jīng)營(yíng)性用地為主,其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣(mài)的條件。其次招標(biāo)、拍賣(mài)方式是以獲取最高出讓金為目的,而xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資,提高地價(jià)片面追求最高出讓金,會(huì)使我們?cè)诒緛?lái)就比較被動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)中,處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開(kāi)發(fā)區(qū)和我們競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢(shì)和我們競(jìng)爭(zhēng),xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面本來(lái)就處于劣勢(shì),如果我們不加選擇的改革用地方式,提高地價(jià),勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述,我們認(rèn)為xxx開(kāi)發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣(mài)工作任重而道遠(yuǎn),需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來(lái)選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。

——明確方向、負(fù)重前行,為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。

雖然目前xxx開(kāi)發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離,但是隨著的不斷建立和完善,作為市場(chǎng)機(jī)制中的最基本要素之一的土地,必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場(chǎng)機(jī)制過(guò)渡,這是必然的趨勢(shì)和方向,是解決開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑,是建立的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備,努力尋求政府與市場(chǎng)的最佳銜接點(diǎn),找準(zhǔn)突破口,加大工作力度,積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)化過(guò)渡,推進(jìn)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,努力發(fā)展城市三產(chǎn)業(yè),使xxx開(kāi)發(fā)區(qū)向城市化過(guò)渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上,積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展三產(chǎn)業(yè),提高三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重,通過(guò)發(fā)展三產(chǎn)業(yè),聚攏“人氣”,提高城市品位,積極創(chuàng)造土地增值的空間。

二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度,強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓機(jī)制,發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀管理,通過(guò)抓土地“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”,實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來(lái),由政府統(tǒng)一調(diào)配;另一方面,以儲(chǔ)備中心為基地,通過(guò)政府土地部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地,強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位,為實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性,土地管理部門(mén)要依據(jù)市場(chǎng)需求,合理確定度用地規(guī)模,改變過(guò)去單純隨項(xiàng)目供地的方式,形成先由政府編制度計(jì)劃,由市場(chǎng)主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制,以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求,充分發(fā)揮出市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系,為土地招標(biāo)拍賣(mài)提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣(mài),推進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備,必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào),為此要有比較完善的配套政策和組織保障,將市場(chǎng)化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。

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