新版南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

思而思學(xué)網(wǎng)

1月24日上午,《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱“條例”),在市人大十五屆四次會議上高票通過!皸l例”報(bào)省人大常委會審議批準(zhǔn)后,有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執(zhí)行2002年出臺的《南京市物業(yè)管理辦法》,存在明顯的滯后性。不少專家學(xué)者認(rèn)為此次新條例有很大的創(chuàng)新,可操作性也很強(qiáng),并對后期細(xì)則的制定提出諸多建議。

物業(yè)費(fèi)值不值可請機(jī)構(gòu)評估“不少業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)差,就拒繳物業(yè)費(fèi),”一位專家介紹,此前很多糾紛,很大程度上源于“服務(wù)是否合格無人界定!

本次通過的“條例”一大亮點(diǎn)是:業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),都可委托第三方評估機(jī)構(gòu),對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量、費(fèi)用測算、物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金管理等進(jìn)行評估,并出具全面的評估報(bào)告。評估結(jié)果有效期一年,并向全體業(yè)主公告,同時告知物業(yè)管理行政主管部門。

需要提醒的是,“如果法院判定業(yè)主敗訴,第三方評估報(bào)告也不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由!蹦暇┦谐鞘兄卫砦瘑T會公眾委員趙健表示。

南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)制度博導(dǎo)朱憲成教授建議,在具體操作時,第三方機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)可以做成“小而!保绮煌臋C(jī)構(gòu),可只針對保潔服務(wù)做評估,或針對安保方面做評估。

房屋質(zhì)量問題建設(shè)單位擔(dān)責(zé)

現(xiàn)實(shí)生活中很多物業(yè)糾紛和矛盾,與開發(fā)商前期施工遺留問題密不可分。如建筑質(zhì)量比較差、配套設(shè)施設(shè)備不健全、開發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。

“房屋漏水,本是開發(fā)商要解決的問題,結(jié)果開發(fā)商將責(zé)任推給了物業(yè)公司,業(yè)主因此而拒繳物業(yè)費(fèi)的也不是少數(shù)!蹦澄飿I(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,只有在“條例”里明確開發(fā)商的責(zé)任,矛盾才能減少。

此次“條例”中明確了建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例,交存物業(yè)保修金,并不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金將實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?顚S、政府監(jiān)管”的原則,由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi),建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的,維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。

值得提醒的是:物業(yè)保修金交存期限為8年,如果交存期滿沒有用完,余額將返還建設(shè)單位。

南京大學(xué)法學(xué)院教授,南京市人大常委會立法咨詢組專家肖澤晟表示,這一制度雖然給建設(shè)單位施加了一定的負(fù)擔(dān),但卻保障了未來潛在購房者的合法權(quán)益,確保開發(fā)商將來有能力或切實(shí)履行房屋維修責(zé)任,給購房者吃了一個“定心丸”,可以大幅度減少將來因前期物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛。

首次嘗試:業(yè)主組織法人化

南京市目前執(zhí)行著2002年施行的《南京市物業(yè)管理辦法》。該辦法存在滯后性,導(dǎo)致近年來市民對物業(yè)管理問題的投訴逐年遞增。業(yè)內(nèi)人士分析,要解決業(yè)主大部分的矛盾需要給業(yè)主組織一個身份!皹I(yè)委會對業(yè)主沒有約束性,就因?yàn)檫@個組織沒有身份!

據(jù)悉,本次通過的條例,首次出現(xiàn)業(yè)主組織法人化!霸谀暇┦且粋創(chuàng)新,在法律規(guī)定上給業(yè)主組織一個身份,可以解決內(nèi)部很多矛盾。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

“小區(qū)業(yè)委會的活不好干,不拿工資,也沒有權(quán)利,干得好應(yīng)該,干得不好被罵,很多時候業(yè)主并不買賬!蹦承^(qū)業(yè)委會主任坦言,確定了身份,以后不少事情就可以名正言順地管理了。

此外,業(yè)內(nèi)人士分析,市條例在省條例的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化,尤其是成立業(yè)主委員會相關(guān)條件上進(jìn)行了明確的說明。

“業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主,其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件,在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。”趙健認(rèn)為,此前說得比較含糊的不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形在新“條例”中都進(jìn)行了說明。

鏈接:南京物管條例7月1日實(shí)施

《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于7月1日起正式實(shí)施。昨天南京市人大“金陵民聲?熱點(diǎn)網(wǎng)談”欄目以“促進(jìn)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例的貫徹落實(shí)”為話題,邀請嘉賓與網(wǎng)民在線開展互動交流,聽取大家對貫徹實(shí)施《條例》的意見和建議。

據(jù)了解,目前條例配套文件制定已進(jìn)入起草階段,同時物業(yè)行政主管部門配合市政府法制辦,進(jìn)一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》等政府規(guī)范性文件,形成本市較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系,據(jù)市房產(chǎn)局副局長蘭文平介紹,配套制度包括18項(xiàng),其中涉及市政府規(guī)范性文件3項(xiàng),房產(chǎn)局規(guī)范性文件5項(xiàng),示范文本8項(xiàng),地方標(biāo)準(zhǔn)2項(xiàng)。

“其中規(guī)范性文件有:業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則,首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)管理辦法,住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,物業(yè)服務(wù)第三方評估制度,物業(yè)保修金管理辦法,住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法!

互動中,網(wǎng)友“木偶小兵”提出,《條例》有哪些制度創(chuàng)新?是否能夠解決南京物業(yè)管理現(xiàn)狀中的一些突出問題?對此,市人大常委會法工委副主任鐘連勇表示,《條例》設(shè)定了六項(xiàng)制度來解決目前比較集中的問題。“一是實(shí)名投訴登記受理制度,二是第三方評估制度,三是物業(yè)保修金制度,四是獨(dú)立建賬制度,五是關(guān)于征信制度,六是住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用制度!

網(wǎng)友“菲菲”則提出《條例》生效后,政府如何深化行政監(jiān)管工作來確保物業(yè)管理活動正常、有序進(jìn)行?據(jù)蘭文平介紹,近期政府相關(guān)部門加大了相關(guān)工作開展力度,主要工作有三個方面:“一是搭建行業(yè)專家?guī),目前,我們已啟動了行業(yè)專家的邀請和公開征集工作,并將結(jié)合制定物業(yè)管理第三方評估活動管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業(yè)市場需要的第三方工作機(jī)制;二是深化行業(yè)信用征集,目前我們已經(jīng)結(jié)合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統(tǒng)的相關(guān)文件精神,向省廳申請了市、區(qū)、街三級用戶,同時提出信用系統(tǒng)開發(fā)需求,爭取年內(nèi)落實(shí)條例制度,完成數(shù)據(jù)庫建設(shè);三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場,我們結(jié)合條例要求繼續(xù)深化住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)檢查,通過專家團(tuán)隊(duì)規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為,整體提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。”

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