營改增政策 最新稅率減負(fù)系列問答

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1、同一法人多項(xiàng)目滾動開發(fā),新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減?

答:根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 (國家稅務(wù)總局公告第 18號)第四條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。因此,一個項(xiàng)目的土地價款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。

2、項(xiàng)目清算后如產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅留抵,如何處理?

答:現(xiàn)行營改增試點(diǎn)政策中沒有項(xiàng)目清算的規(guī)定。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定,符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除,期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷項(xiàng)稅額。

3、是否有增值稅清算制度?

答:根據(jù)現(xiàn)行營改增試點(diǎn)政策,沒有增值稅清算制度。

4、出租地下車位簽訂的是以租代售的租賃合同,租期 20年,但是一次性收取租金,并且有些公司簽訂銷售合同,出售幾十年使用權(quán)。該行為在土地增值稅上一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅呢?

答:根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》 ,銷售不動產(chǎn),是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

上述出租車位行為,不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或永久使用權(quán),因此不屬于銷售不動產(chǎn),應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

5、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告第18號)的第二章第五節(jié)第十七條規(guī)定,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票。已經(jīng)繳納過營業(yè)稅,現(xiàn)在再補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票,是否還需要繳納增值稅?若不繳納,申報時如何操作?

答:根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告第18號)第十七條和第二十四條的規(guī)定,對于4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票。國稅部門對房地產(chǎn)企業(yè)按上述規(guī)定補(bǔ)開的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款, 也不需要申報。

6、分期項(xiàng)目在 4月30日前后分別取得 《建筑工程施工許可證》,是否要區(qū)別為新老項(xiàng)目,此種情況下采用不同的計稅辦法 (簡易計稅或一般計稅)如何核算?

答:分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅;房地產(chǎn)新項(xiàng)目應(yīng)適用一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指:

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得 《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

7、新老項(xiàng)目的判斷以施工許可證為標(biāo)準(zhǔn),那么怎樣算一個項(xiàng)目?按立項(xiàng)?還是其他?是以項(xiàng)目取得的第一個施工許可證算?還是只按施工許可證口徑來進(jìn)行項(xiàng)目劃分?

答:按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建的如酒店、會所等固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)能否抵扣,如果能,那在建造過程中的進(jìn)項(xiàng)稅額如何分批抵扣?

答:根據(jù)《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告第 15號)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5月1日后購進(jìn)貨物用于按不動產(chǎn)在建工程核算的自建項(xiàng)目,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣、上述進(jìn)項(xiàng)稅額中,60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第 13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

9、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》關(guān)于“取得的不動產(chǎn)”的取得時間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),是以簽訂購房合同時間?還是房產(chǎn)證的時間?對于自建的不動產(chǎn),是竣工?還是實(shí)際使用的時間?

答:取得不動產(chǎn)的時間應(yīng)為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。對于自建不動產(chǎn),“取得”時間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期;《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得 《建筑工程施工許可證》的,應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。

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