《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于2015年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國務院原則通過后,國土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神,結合各不動產(chǎn)登記試點地區(qū)的統(tǒng)一登記實踐,啟動了《條例》實施細則的起草工作。今年1月1日,國土資源部以第63號令發(fā)布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》),細則對《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的不動產(chǎn)登記申請、查詢、保密等相關內(nèi)容進行細化,進一步完善了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。為更好地讓廣大市民了解《細則》,現(xiàn)對該《細則》部分內(nèi)容作如下解讀:
不動產(chǎn)依照申請登記
《細則》第2條規(guī)定,不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行,但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。也就是說除有特別規(guī)定外,如果當事人不申請,登記機構不會主動或強制要求當事人登記。不過只有辦完不動產(chǎn)登記,不動產(chǎn)物權變動效果才發(fā)生,交易在法律上才真正安全。
現(xiàn)有產(chǎn)權證書不變不換繼續(xù)有效
《細則》第105條明確規(guī)定,本實施細則施行前,依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)權利未發(fā)生變更、轉移的,不動產(chǎn)登記機構不得強制要求不動產(chǎn)權利人更換不動產(chǎn)權屬證書。原已依法頒發(fā)的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、《他項權證》、《林權證》等證書與證明繼續(xù)有效。按照“不變不換”的原則,在今后依法辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等登記業(yè)務時,重新辦理《不動產(chǎn)權證書》或《不動產(chǎn)登記證明》。
處分共有不動產(chǎn)申請登記有特殊規(guī)定
《細則》第10條規(guī)定,處分共有不動產(chǎn)申請登記的,應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請,但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產(chǎn)份額,應當與受讓人共同申請轉移登記。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定,共有財產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種。按份共有是指共有人按照各自的份額,對共有財產(chǎn)分享權利和分擔義務。共同共有是指共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權利和承擔義務。根據(jù)《物權法》的規(guī)定,“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”細則的這一規(guī)定實際上是物權法相關規(guī)定的延伸,即按份共有的財產(chǎn)(包括動產(chǎn)和不動產(chǎn))只要三分之二以的按份共有同意即可進行處分,而共同共有的財產(chǎn)則應經(jīng)全體共有人同意。但是,按份共有人和共同共有人對共有財產(chǎn)的處分和登記作特別的約定,則應按約定處理。如按份共有人可約定,處分和登記不動產(chǎn)應經(jīng)所有按份共有人同意等。
不動產(chǎn)登記機構要實地查看不動產(chǎn)相關情況
《細則》第15條、16條規(guī)定,不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請后,除了應查驗申請人、委托代理人身份證明材料、授權委托書、權屬來源材料或者登記原因文件等與申請登記的內(nèi)容是否一致外,不動產(chǎn)登記機構還應進行實地查看,重點查看下列情況:
(1)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記,查看房屋坐落及其建造完成等情況;
(2)在建建筑物抵押權登記,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;
(3)因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記,查看不動產(chǎn)滅失等情況。
五種不動產(chǎn)權利的登記應公告
《細則》第17條規(guī)定,除涉及國家秘密的外,有下列情形之一的,不動產(chǎn)登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行不少于15個工作日的公告,公告期滿無異議或者異議不成立的,才能并應當及時記載于不動產(chǎn)登記簿:
(1)政府組織的集體土地所有權登記;
(2)宅基地使用權及房屋所有權,集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權,土地承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)權利的首次登記;
(3)依職權更正登記;
(4)依職權注銷登記;
(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。