上海房地產(chǎn)買房限貸限購(gòu)最新政策

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上海房產(chǎn)新政:遏制房?jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控盛宴,上海姍姍來(lái)遲,昨晚終于發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。和外地不同的是,因?yàn)樵诮衲?月份時(shí)已經(jīng)出臺(tái)過(guò)“滬九條”,在限購(gòu)限貸等角度提出了措施,所以上海這次樓市新政并沒(méi)有再突出限購(gòu)或限貸,而是將市場(chǎng)監(jiān)管作為強(qiáng)化的目標(biāo)。

本次上海的《意見(jiàn)》包括六條內(nèi)容,其中第一條為進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況,進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

第二條為進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組,開(kāi)展土地交易資金監(jiān)管工作。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí),應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的,取消競(jìng)買或競(jìng)得資格,已繳納的競(jìng)買保證金不予退還,并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

這兩條從土地角度入手,一是加大住宅用地供應(yīng),二是加大對(duì)土拍資金的監(jiān)管?梢哉f(shuō)在源頭上,對(duì)住宅用地供應(yīng)“開(kāi)源”、對(duì)土拍資金“節(jié)流”,目標(biāo)是遏制此前地王頻出。

第三條為進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理。自10月8日起,全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案),對(duì)上市房源定價(jià)不合理的,堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管,不得擅自提價(jià)。

第四條為嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專項(xiàng)整治行動(dòng),進(jìn)一步加大整治力度,重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。

2017上海房產(chǎn)新政解讀

滬上土地“夾層融資”全面叫停

10月8日,上海市住建委、規(guī)土局下發(fā)意見(jiàn),要求銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地“招拍掛”活動(dòng)時(shí),應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的,取消競(jìng)買或競(jìng)得資格,已繳納的競(jìng)買保證金不予退還,并且3年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。銀監(jiān)局、央行上海總部也分別于當(dāng)月的12日、19日召集滬上銀行開(kāi)會(huì),強(qiáng)調(diào)防范違規(guī)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)于地產(chǎn)融資的態(tài)度一向謹(jǐn)慎。早在2008年,銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)),《通知》規(guī)定,不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。 2010年,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號(hào)),再次強(qiáng)調(diào)信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

事實(shí)上,銀行通過(guò)信托等資管平臺(tái)發(fā)放的參與土地市場(chǎng)的“夾層融資”早在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)就已偃旗息鼓,可是,在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來(lái)。

此前,房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類來(lái)源:一類是來(lái)自于集團(tuán)公司直接劃撥的資金,集團(tuán)公司可以通過(guò)發(fā)債、定增等獲得資金;另一類是借銀行理財(cái)?shù)荣Y金“夾層融資”加杠桿來(lái)獲得。地王頻現(xiàn),其背后的資金大部分是央企和激進(jìn)的民營(yíng)房企通過(guò)“夾層融資”的手段募集而來(lái)。

地產(chǎn)“夾層融資”的典型模式

夾層融資是一種資本混合形式,是介于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)先債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)較高的股本投資之間的一種融資方式。它處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層,一般采取次級(jí)貸款的形式,但也可以采用可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。之所以稱為夾層,從資金費(fèi)用角度看,夾層融資低于股權(quán)融資,如可以采取債權(quán)的固定利率方式,對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn);從權(quán)益角度來(lái)說(shuō),其低于債權(quán),對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人而言,可以體現(xiàn)出股優(yōu)先權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,由于傳統(tǒng)優(yōu)先債及次級(jí)債都屬于抵押貸款,夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股。

“夾層融資”的典型模式一般為:銀行A的表外理財(cái)資金通過(guò)券商B的定向資管計(jì)劃,和一些機(jī)構(gòu)投資者一同投向單一信托計(jì)劃C。該單一信托計(jì)劃C的借款主體是房地產(chǎn)企業(yè)D的項(xiàng)目公司E。項(xiàng)目公司E股東再將該借款給到房地產(chǎn)企業(yè)D,由房地產(chǎn)企業(yè)D負(fù)責(zé)還本付息。在風(fēng)險(xiǎn)防控上,房地產(chǎn)企業(yè)D及相關(guān)投顧公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保,項(xiàng)目公司E為信托計(jì)劃C提供股權(quán)質(zhì)押,房地產(chǎn)企業(yè)D則為信托計(jì)劃C提供土地質(zhì)押。

“地產(chǎn)夾層融資”的典型模式:

新政或有助管控房?jī)r(jià)

銀行理財(cái)資金通過(guò)“夾層融資”進(jìn)入土地市場(chǎng)是推高地價(jià)的一個(gè)重要源頭。

對(duì)于銀行而言,由于設(shè)定了一定的門檻,大的股份制銀行“夾層融資”給房地產(chǎn)企業(yè)的利率在5.5%至8%之間。由于理財(cái)資金的成本在3%至4%之間,因此,這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是較劃算的生意。

同時(shí),在杠桿比例方面,在土地拍賣環(huán)節(jié),假設(shè)房企有10億元自有資金,最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元,用合計(jì)40億元資金去買土地,再將這40億元土地抵押,進(jìn)而再放大3倍杠桿,也就是最終用120億元進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。

事實(shí)上,銀行之所以參與房地產(chǎn)企業(yè)土地交易環(huán)節(jié),是為了接下來(lái)繼續(xù)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。對(duì)于自有資金來(lái)源,銀行的要求是這部分資金不應(yīng)該來(lái)源于公開(kāi)市場(chǎng)籌集的資金。

銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后,房地產(chǎn)開(kāi)始期房銷售回款之時(shí)。在拍地后,銀行資金會(huì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的形式繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,直至最后以居民按揭貸款的方式繼續(xù)承接房?jī)r(jià)。

在銀監(jiān)局的意見(jiàn)下發(fā)后,據(jù)了解,目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地市場(chǎng)的‘夾層融資’已經(jīng)全面叫停。此前談好的該類項(xiàng)目也叫停了。新政出臺(tái)后,小規(guī)模房企可能會(huì)因無(wú)法交納足額土地出讓金而退出土地競(jìng)買市場(chǎng)。

上海銀監(jiān)局的相關(guān)政策從土地拍賣源頭進(jìn)行管控,有利于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和二手房買賣家的預(yù)期。政府的管控目標(biāo)不是房?jī)r(jià)高低,而是金融穩(wěn)定,防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”,比簡(jiǎn)單的限購(gòu)、限貸更加科學(xué)。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。

當(dāng)然,在風(fēng)險(xiǎn)提高、銀行理財(cái)資金無(wú)法抵達(dá)的情況下,將有風(fēng)險(xiǎn)偏好更高的私募基金及民間配資進(jìn)入房地產(chǎn)土地拍賣市場(chǎng)。

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