8月1日，市政府相關(guān)會(huì)議研究通過(guò)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》的11條補(bǔ)充意見(jiàn)，使這一廣受各方關(guān)注的房地產(chǎn)新政更加完善。
《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“22條”)意見(jiàn)頒布實(shí)施以來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)得到有效改善。1-6月份，全市商品房備案面積816.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%，其中商品住房備案面積695.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%。為充分發(fā)揮政策效力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，市政府多次召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策的意見(jiàn)建議，了解政策實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并研究制定了11條補(bǔ)充意見(jiàn)，落實(shí)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)政策做進(jìn)一步充實(shí)和完善，同時(shí)，重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，加大對(duì)大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)房的支持力度，為沈陽(yáng)振興發(fā)展留住更多人才。
【全面提高裝配式建筑應(yīng)用比例】
政策內(nèi)容：凡政府投資的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其整體裝配化率不低于50%;我市行政區(qū)域內(nèi)(除新民市、法庫(kù)縣、遼中區(qū)、康平縣外)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其整體裝配化率須達(dá)到30%;城市核心區(qū)域適當(dāng)提高比例，樓面起拍價(jià)在3500元/平方米以上的項(xiàng)目，其整體裝配化率須達(dá)到35%。
【解讀】
提高裝配式建筑比例，是我市現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向之一，有利于提高建筑工程質(zhì)量，提高生產(chǎn)效率，節(jié)約社會(huì)能源，沈陽(yáng)作為國(guó)家建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市，應(yīng)在提高裝配式建筑比例方面走在全國(guó)前列。同時(shí)，提高裝配式建筑比例，可以適當(dāng)抬高拿地“門(mén)檻”，合理調(diào)控土地供給規(guī)模。
【商住或酒店式公寓可調(diào)整為自住型公寓】
政策內(nèi)容：對(duì)于已取得商品房預(yù)售許可證超過(guò)5年未售出的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，具備條件的支持開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整其使用功能。
【解讀】
這一措施，將推動(dòng)解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題。在“22條”中，對(duì)已供應(yīng)、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例;對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，也允許調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，但是對(duì)于已經(jīng)建成的商業(yè)、辦公項(xiàng)目是否可以調(diào)整使用功能未作明確規(guī)定。這一補(bǔ)充政策，需滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是確實(shí)屬于市場(chǎng)滯銷(xiāo)產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)是已取得預(yù)售許可證超過(guò)5年;二是要具備水暖電、消防安全等條件，方可改為住宅。
政策內(nèi)容：在商業(yè)用地上已經(jīng)建設(shè)的商住公寓、酒店式公寓以及原規(guī)劃用途為商業(yè)但實(shí)際用途為商住公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目，可以調(diào)整為自住型公寓，在落戶(hù)、入學(xué)、水電暖民用價(jià)等方面享受住宅同等政策。
【解讀】
目前，市場(chǎng)上仍有大量商住公寓或酒店式公寓，由于其規(guī)劃證可為“商業(yè)”，按照《沈陽(yáng)市酒店式公寓建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批管理規(guī)定》“在商業(yè)用地上建設(shè)的酒店式公寓，其地上建筑面積與建設(shè)用地內(nèi)地上總建筑面積之比原則上不超過(guò)30%”，因此不能享受住宅同等政策。此次調(diào)整后，這部分商業(yè)地產(chǎn)也將劃入自住型公寓享受相關(guān)政策。
【允許商業(yè)用房改建為租賃住房】
政策內(nèi)容：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
【解讀】
這一政策是貫徹執(zhí)行6月3日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定。
政策內(nèi)容：增值稅一般納稅人5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按有關(guān)規(guī)定分2年(第一年60%、第二年40%)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
【解讀】
這一政策是貫徹執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局今年3月出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)于納稅人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)有鼓勵(lì)作用，有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。
【商業(yè)地產(chǎn)也能做“學(xué)區(qū)房”】
政策內(nèi)容：居民家庭單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房超過(guò)50平方米，或新建辦公用房超過(guò)80平方米的，可以辦理落戶(hù)，購(gòu)房人子女可選擇該商業(yè)、辦公用房所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源辦理入學(xué)手續(xù)。
【解讀】
這一規(guī)定有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，同時(shí)推動(dòng)和促進(jìn)教育均衡發(fā)展。
政策內(nèi)容：各地區(qū)政府需配建展覽館、圖書(shū)館、體育館、醫(yī)院、養(yǎng)老院等公共服務(wù)設(shè)施的，要優(yōu)先以收購(gòu)庫(kù)存商品房的方式解決。各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)需調(diào)配辦公用房或業(yè)務(wù)用房的，原則上要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃商業(yè)辦公用房的方式解決。
【解讀】
這一政策借鑒了寧波等地做法。將加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，同時(shí)有助于鼓舞市場(chǎng)信心。
【公積金幫大中專(zhuān)畢業(yè)生解決“首付難”】
政策內(nèi)容：支持大中專(zhuān)畢業(yè)生(指畢業(yè)未超過(guò)8年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生)購(gòu)買(mǎi)商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律條件允許的第三人賬戶(hù)內(nèi)的住房公積金支付購(gòu)房首付款。
【解讀】
支持大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)房絕不單是為了房地產(chǎn)去庫(kù)存，而是圍繞沈陽(yáng)人才戰(zhàn)略，服務(wù)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)調(diào)查，大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)房時(shí)有兩大關(guān)切，一是解決首付資金不足問(wèn)題，二是降低貸款利率，減小還款壓力。本條政策的初衷，就是借助公積金支持，幫助大中專(zhuān)畢業(yè)生解決“首付難”問(wèn)題。此外，“22條”中提到的大中專(zhuān)畢業(yè)生，是指畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，本條補(bǔ)充意見(jiàn)把畢業(yè)時(shí)間放寬至8年，僅適用于公積金的提取�！�22條”中關(guān)于契稅全免的政策，仍限定于畢業(yè)5年的大中專(zhuān)畢業(yè)生。
政策內(nèi)容：針對(duì)農(nóng)村大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率等支持。
【解讀】
這條并非硬性規(guī)定，而是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的倡導(dǎo)性意見(jiàn)、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的建議性意見(jiàn)。下一步，有關(guān)部門(mén)將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)參照農(nóng)民“安家貸”優(yōu)惠利率，支持農(nóng)村大中專(zhuān)畢業(yè)生貸款購(gòu)房，讓更多大中專(zhuān)畢業(yè)生留在沈陽(yáng)。
政策內(nèi)容：針對(duì)大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)房開(kāi)展省內(nèi)異地公積金互貸互還業(yè)務(wù)，累計(jì)繳存公積金達(dá)到6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款。
【解讀】
與之前的政策相比，該政策有兩個(gè)變化：一是為省內(nèi)其他城市來(lái)沈的大中專(zhuān)畢業(yè)生開(kāi)展“省內(nèi)異地”公積金互貸互還業(yè)務(wù)，這樣外地大中專(zhuān)畢業(yè)生就可以使用其父母或者配偶所在地繳存的公積金在沈貸款購(gòu)房。二是將申請(qǐng)公積金貸款的條件由“連續(xù)繳滿(mǎn)6個(gè)月”，調(diào)整為“累計(jì)繳滿(mǎn)6個(gè)月”，進(jìn)一步降低了大中專(zhuān)畢業(yè)生使用公積金的門(mén)檻。
【買(mǎi)自住型公寓可用公積金貸款】
政策內(nèi)容：允許住房公積金繳存職工使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自助型公寓。
【解讀】
“22條”規(guī)定，自住型公寓視同住宅，享受住宅的相關(guān)政策，這也包括貸款政策。因此，補(bǔ)充意見(jiàn)對(duì)此進(jìn)一步予以明確。
政策內(nèi)容：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的非人防面積地下停車(chē)位在具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)上，可以申請(qǐng)辦理出租、出售，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
【解讀】
目前，我市地下車(chē)位存在滯銷(xiāo)現(xiàn)象，使開(kāi)發(fā)企業(yè)大量資金沉淀在地下停車(chē)設(shè)施建設(shè)上。為加快地下停車(chē)位去庫(kù)存，房產(chǎn)部門(mén)正著手研究解決地下車(chē)位辦證問(wèn)題。
