從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……樓市的風吹草動無時無刻不牽動人心。
近年來，持續(xù)調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。
第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名(2003-2004年)
2003年7月，國務院常務會議認為，“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平�！�
“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持。
在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟增長的重要引擎之一。就在此時，2003年12月，隨著北京世紀第一拍，“地王”首次橫空出世。
第二季：降溫(2005-2008年)
2005年4月，國務院常務會議認為，“目前房地產(chǎn)市場存在主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂�！�2006年5月，國務院常務會議再次專題研究房地產(chǎn)調控，認為“房地產(chǎn)領域(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的一些問題尚未根本解決�！�
在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調控力度。2006年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應運而生。
在今天看來，這一輪調控頗有“先見之明”，且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價從約5000元/平方米飆升至15000元/平方米，漲幅達200%。
第三季：緊急救市(2008年下半年?2009年)
為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展�！�
隨后，二手房營業(yè)稅減免、個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。
這一輪“政府托市”，是金融危機下發(fā)揮宏觀調控作用的必然之舉，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。
第四季：全面加碼(2010年至今)
2009年12月至今，國務院先后5次常務會議研究房地產(chǎn)市場調控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視”，到“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭”，到“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調控必須堅持的一項基本政策”，樓市調控一直沒有放松。
2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺�！皣畻l”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。一年后，以限購為主要內容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。
2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。
沒有劇終：樓市調控需精細化
業(yè)內人士總結十年調控的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，“限字令”歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。
來自不同領域的代表委員表示，過去的調控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將一手和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。
由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區(qū)分。
