3.30房地產買房限貸限購最新政策解讀

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二套房首付降低至3成~4成

預測

二次置業(yè)比例將大幅上升

新政

央行、住建部、銀監(jiān)會通知,對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。

原來政策

人民銀行廣州分行于2013年11月18日發(fā)布《關于調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》,要求貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。對貸款購買首套房的家庭,繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定;繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級分析肖文曉介紹,“二套房貸首付從七成降至四成”,按照廣州一手住宅173萬元的套均總價計算,首付至少可以節(jié)約52萬元/套。

業(yè)界分析

滿堂紅的市場研究部高級經理周峰表示,這個主要是針對二次置業(yè)的客戶而出的措施,根據(jù)滿堂紅促成的二手住宅交易個案分類,二次置業(yè)的比例為11%,商業(yè)貸款的首付比例下調有助于刺激換房客戶下決定,預計第二階段二次置業(yè)的比例有望上升到16%~17%之間。但公積金政策在廣州未必能有利好,因廣州的公積金使用已過度,必須等到公積金貼息政策出臺實施,才能令公積金申請者借助此通道入市置業(yè)或換房。

方圓地產首席分析師鄧浩志表示,之前預期二套房首付比例下調到5成,實際利好超過想象。降二套首付及營業(yè)稅“5改2”將有利于活躍二套改善住房市場,降低了置業(yè)門檻。

證夠兩年 交易免征營業(yè)稅

預測

超三成二手房可享利好

新政

個人購買不足兩年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,個人購買兩年以上(含兩年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去房款后的差額征收營業(yè)稅,個人購買兩年以上的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

原來政策

從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級分析師肖文曉介紹,調整營業(yè)稅讓部分二手房源可以少征5.5%的營業(yè)稅,按照目前二手樓市140萬元左右的套均總價,一套也可以節(jié)約7.7萬元的稅費。

業(yè)界分析

合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,營業(yè)稅放寬有助加快市場流通,結合第二次購房首付和利率下調,降低了換房的門檻和購房成本,加快樓市復蘇步伐。改善性需求對于樓市有比較強的帶動性,其入市必然加快庫存消化,并提高大戶型消化率,一、二線城市樓市市場回暖預計因此會加快。三、四線城市成交量也會逐漸增加。

滿堂紅的市場研究部高級經理周峰告訴記者,從公司全年促成的二手住宅買賣交易看,不足2年的比例是50.5%,滿2年但不足5年的比例是11.7%,滿5年的比例是37.8%。也就是說,成交中,至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營業(yè)稅的優(yōu)惠,而實際上在整個市場上,起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的,因此可以預計,未來一個季度,會有更加多的這類物業(yè)流通和成交。周峰預計,第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%~4%。如果穗六條放松,今年下半年的成交均價會比上半年上升8%~10%。

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