南京市住宅物業(yè)管理條例全文(2016)征求意見
南京市人大常委會已于8月下旬初次審議《南京市住宅物業(yè)管理條例(2016)》，將于2015年10月二次審議該條例草案。為了更好地修改完善條例草案，現(xiàn)將條例草案文本全文公布，歡迎社會各界提出修改意見和建議。請將修改意見和建議于2015年9月底前反饋給我們。
南京市住宅物業(yè)管理條例全文(2016)(草案)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、特種設備安全監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記、限時回復制度，市人民政府應當明確投訴登記事項、投訴辦理程序以及實名投訴保密制度等。
各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會和物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和個人有權對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為投訴舉報。
第六條 本市建立物業(yè)服務第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方顧問與評估機構，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招標投標、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。
物業(yè)服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。
第七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，促進誠信經營;加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平;定期發(fā)布物業(yè)服務市場信息，調處行業(yè)內部爭議，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)、從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關專業(yè)技術人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設計時可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用，可以劃定為不同組團的。
分期開發(fā)建設或者二個以上建設單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，配套設施設備無法分割、獨立使用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 建設單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時，應當依據(jù)本條例第九條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實相關資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經規(guī)劃核準的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十二條 建設單位應當將下列材料在商品房買賣合同及臨時管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招標投標備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(三)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(四)地下室、底層架空層、天臺等共用部位的面積及權屬;
(五)物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)共用設施設備名稱、用途及權屬;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第十三條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提供第十一條第二至四項規(guī)定的材料。物業(yè)服務企業(yè)無法提供的，應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務企業(yè)應當將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應當形成區(qū)域調整方案，對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的，應當分別經擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調整后，應當重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十五條 業(yè)主應當依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實名方式參加業(yè)主自治活動，行使權利，履行義務。
業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十六條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 符合首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)成立條件的，建設單位應當依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督�；I備經費的結余部分應當納入住宅專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應當為五至十三人單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安機關、城市管理行政主管部門、司法所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告。
籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十九條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力，無犯罪記錄;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)不得有索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金等義務，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為;且本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職。
第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應當明確是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見�；I備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。
業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，籌備組自動解散�；I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。
第二十一條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
