來源網(wǎng)絡(luò) 僅供參考，2015年消息對于“金九銀十”的房地產(chǎn)市場來說，又迎來重大利好。9月30日，央行官方網(wǎng)站公布通知，進一步完善差別化住房信貸政策，對于在不限購城市首次購買普通住房的居民，商貸首付由此前最低30%降至25%。
同日，住建部、財政部、央行就切實提高住房公積金使用效率發(fā)布通知，要求2015年8月末住房公積金資金運用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績r水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。另外，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)。
那么為什么要下調(diào)首付比例呢？
理由之一：樓市進入“下半場”，首套房商貸首付降至25%不會引起大規(guī)模投資投機
當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。此時，對于樓市“下半場”的樓市來講，購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場背景下，盡管“救市”政策出了四輪，即使是首套房商貸的首付比例下調(diào)，也不會像2009年那樣出現(xiàn)大量的投資投機需求入市，也很難起到促使市場規(guī)模化放量。而供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現(xiàn)更加明顯。因此，樓市進入“下半場”，首套房商貸首付下調(diào)不會引起市場大幅波動，也可以成為刺激首套自住需求入市的手段。
理由之二：大多數(shù)城市仍然有去庫存壓力，有必要通過降首付去庫存
當(dāng)前，央行三次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管“救市”政策出了四輪，市場就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。
樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。事實上也是這樣，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律，這個基調(diào)并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。從這個角度來看，首套房首付比例有必要進一步調(diào)整，由原來的普遍首付三成降低為2成。從去庫存的角度來看，首付房貸首付下調(diào)后，可以加快去庫存的速度，有助于上述仍然有去庫存壓力的城市基本面好轉(zhuǎn)。
理由之三：首套房首付比例下調(diào)至25%，為首套自住需求購房者爭取購房時間
在首付比例上，改變當(dāng)前各地首套首付3成個別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)。對于首套自住的購房者來講，如果購置首套房可以首付少一些，這也將大大降低購房者入市的門檻，對于一部分自住需求購房者來講，可以提前購置房產(chǎn)，以應(yīng)對未來房價上漲而帶來越來越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對于剛需來講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購房，也是對于這部分購房者購房機會的保護。
理由之四：首套房首付比例下調(diào)至25%，促使量升價穩(wěn)，政府與市場兩相宜
從各個地方政府“救市”目的來看，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，總體還是要促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，尤其是當(dāng)下，對于半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市而言，市場基本面仍然沒有復(fù)蘇好轉(zhuǎn)。對于商品住宅市場而言，只要“價格”控制得住不大幅反彈，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會有所放松或出臺一些必要的“保量”的措施。
首套房首付比例下調(diào)至25%，有利于樓市成交量的增長，對于政府財稅收入來講，由于市場保持基本的成交量，政府財稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來，降首付之后市場量升價穩(wěn)，政府與市場兩相宜，何樂而不為？
首付比例下降 房地產(chǎn)市場又迎利好
利好1：政策用意 助力房地產(chǎn)“金九銀十”
據(jù)央行網(wǎng)站公布的信息顯示，“降首付”新政策的目的是“為進一步改進住房金融服務(wù)，支持合理住房消費”。
為何選擇在“十一”前一天公布消息？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央行此次按慣例繼續(xù)選擇在假期前（往常有時會在周末前）公布消息，對股市的影響將更小一些；另外能夠刺激目前“十一”黃金期的購房交易，使得簽約節(jié)奏加快，帶來購房熱情的增加，為四季度樓市保持活躍態(tài)勢注入“穩(wěn)定劑”。
對房地產(chǎn)市場來說，“金九”已低調(diào)現(xiàn)身，9月份，易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比增長29.0%�！�9月下旬開始，各大城市和房企的推盤節(jié)奏明顯加快，以期在‘十一’假期積極促銷。”供應(yīng)放量，將擴大購房者房源的可選擇面，進而利好交易的活躍，加上一系列利好消息，10月份市場成交預(yù)期依然可觀。
利好2 推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)督促各地積極制定細則
此次政策對于此前公積金異地使用、公積金用途管制等做法進行了肯定，也發(fā)現(xiàn)了一些新問題，所以督促各地積極制定細則，進而真正落實中央政策。要求住房公積金資金運用率低于85%的設(shè)區(qū)城市提高個人住房貸款實際額度，就是督導(dǎo)這些城市加快公積金貸款審批的效率，使得購房者能夠以更快的效率和更大的規(guī)模來使用公積金資源。
公積金貸款資產(chǎn)證券化的提法比較新穎，和商業(yè)銀行貸款證券化的思路是一樣的，是讓房地產(chǎn)背后的公積金資源加快流轉(zhuǎn)、加快盤活，降低后續(xù)公積金管理中心的公積金放貸的壓力。
