在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于溫州二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，溫州二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
二手房交易流程解讀
二手房交易流程一：看房
買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件 ，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
二手房交易流程二：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)
買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門(mén)查房檔案，如賣(mài)方提供的房屋合法可以上市交易。此時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方可以協(xié)商、交付定金。
二手房交易流程三：簽署合同
買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
二手房交易流程四：審查
買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。
二手房交易流程五：資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)
買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個(gè)工作日左右。
二手房交易流程六：立契
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
二手房交易流程七：繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
二手房交易流程八：房屋過(guò)戶
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，需5個(gè)工作日。
二手房交易流程九：銀行放款
買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。
二手房交易流程十：房屋、物業(yè)交接
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
二手房交易稅費(fèi)詳解
二手房交易稅費(fèi)--營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法
納稅人：賣(mài)方
普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足5年??房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)5年（含5年）??免征營(yíng)業(yè)稅；
非普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足5年??房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)5年（含5年）??房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.6%；
別墅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足5年??房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)5年（含5年）??房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.6%；
注：購(gòu)買(mǎi)時(shí)間是否滿5年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間早的計(jì)算，一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。
二手房交易稅費(fèi)--契稅計(jì)算方法
納稅人：買(mǎi)方
普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下??首套1%，二套3%；90-144平米??首套1.5%，二套3%；140平米以上，3%
非普通住宅契稅計(jì)算方法：3%，別墅契稅計(jì)算方法：4%；
注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠
二手房交易稅費(fèi)--營(yíng)業(yè)稅及附加
納稅人：賣(mài)方
普通住宅：房產(chǎn)證滿五年免征；房產(chǎn)證不滿五年征收總房款的5.6%；
非普通住宅：房產(chǎn)證滿五年征收差額的5.6%；房產(chǎn)證不滿五年征收總房款的5.6%；
二手房交易稅費(fèi)--個(gè)人所得稅
納稅人：賣(mài)方
總房款1%（若滿五年為家庭住房則免征）
二手房過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、土地出讓金及登記工本費(fèi)
過(guò)戶手續(xù)費(fèi)：房改房，安居房，經(jīng)濟(jì)適用房3元/平米，各1.5月；普通住宅為6元；商鋪10元；
土地出讓金：房改房1%，安居房2%，經(jīng)濟(jì)適用房15%；
登記工本費(fèi)：買(mǎi)方80元/戶；
注：過(guò)戶手續(xù)費(fèi)及土地出讓金買(mǎi)方及賣(mài)方都要繳納
二手房交易注意事項(xiàng)
1、弄清權(quán)屬再出手。
買(mǎi)房前，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，究竟是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、還是無(wú)產(chǎn)權(quán)。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，房子再好也不宜購(gòu)入。
2、分清房屋產(chǎn)權(quán)不吃虧。
只有使用權(quán)的房屋在交易過(guò)程中存在多種限制。購(gòu)房時(shí)要注意產(chǎn)權(quán)證上體現(xiàn)的是完全產(chǎn)權(quán)還是只有使用權(quán)。
3、弄清房屋年限很重要。
有的房主急于將房子出手，可能會(huì)故意隱瞞房屋建成時(shí)間，看房時(shí)應(yīng)留意房產(chǎn)證測(cè)繪頁(yè)上的數(shù)據(jù)，從而了解房屋大致年限。
4、弄清建筑面積和使用面積。
分清房屋的建筑面積和使用面積是否與房屋產(chǎn)權(quán)證上一致，是否存在私搭亂建現(xiàn)象，以免購(gòu)買(mǎi)的房屋面積縮水。
5、詳細(xì)了解物業(yè)情況
詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給等情況。這些因素可能直接關(guān)系到日后的居住品質(zhì)。
6、全面考察房屋周?chē)h(huán)境。
買(mǎi)房前在小區(qū)周邊詳細(xì)觀察，重點(diǎn)了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。
