二手房營(yíng)改增最新政策,二手房營(yíng)改增稅率表

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二手房營(yíng)改增最新政策,二手房營(yíng)改增稅率表

營(yíng)業(yè)稅改增值稅將在今年5月1日全面鋪開。與以往不同的是,今年的營(yíng)改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問(wèn)題,比如個(gè)人二手房交易。個(gè)人出售二手房,原先應(yīng)繳納的 營(yíng)業(yè)稅將被增值稅替代。營(yíng)改增會(huì)加重老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)嗎?目前政策細(xì)則還未出臺(tái),業(yè)內(nèi)分析,雖然稅率可能上升,但行業(yè)整體稅負(fù)只減不增是改革大方 向,普通購(gòu)房者的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)明顯增加。

關(guān)鍵點(diǎn):

繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)

目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中,營(yíng)業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

由于二手房交易營(yíng)改增是房地產(chǎn)業(yè)改革的一部分,因此,不少專家分析,二手房交易營(yíng)改增后,稅率有可能按照房地產(chǎn)業(yè)通用的11%來(lái)征收。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺指出,雖然稅率看上去升了些,但是基數(shù)變小了,稅費(fèi)整體也有增有減。

舉例來(lái)說(shuō),個(gè)人出售購(gòu)買兩年內(nèi)的住宅,按照目前營(yíng)業(yè)稅5%的稅率計(jì)算,售價(jià)為100萬(wàn)元的話,營(yíng)業(yè)稅共需繳納5萬(wàn)元。

營(yíng) 改增落地后,增值稅的計(jì)算需要綜合考慮買入價(jià)和售出價(jià),已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉。按照11%的稅率計(jì)算,如果這套售價(jià)100萬(wàn)元的住宅買入價(jià)是 40萬(wàn)元,那么增值稅稅額約為6萬(wàn)元,超過(guò)營(yíng)業(yè)稅;如果買入價(jià)為90萬(wàn)元,那么增值稅只需要繳1萬(wàn)元,遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)普通住宅而言,兩年外就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅了,營(yíng)改增后,是否也可以免征增值稅呢?按照稅務(wù)總局的說(shuō)法,在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過(guò)去優(yōu)惠政策,因此,業(yè)內(nèi)分析對(duì)于這部分住宅,未來(lái)增值稅也可能減免。

間接打擊投機(jī)倒賣

按照11%的稅率征收,房屋增值大的就需要繳納更多的增值稅稅額,增值小的則可以少繳納。研究院智庫(kù)中心的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,通過(guò)對(duì)部分增值收益進(jìn)行課稅,能夠一定程度上打擊二手房投機(jī)型的倒賣,對(duì)于樓市的健康發(fā)展是個(gè)利好。

除了按照房地產(chǎn)業(yè)通行的11%稅率征收,也有一部分業(yè)內(nèi)人士分析,針對(duì)個(gè)人二手房銷售,也有可能不采取上述復(fù)雜的計(jì)算,而直接按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收。比如,參照小規(guī)模納稅人3%的征收率來(lái)征收。

如果最終按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收,繳稅基數(shù)就不再包含任何抵扣,而要以全額計(jì)算。也就是說(shuō),同樣出售一套100萬(wàn)元不滿兩年的住宅,需要繳納增值稅3萬(wàn)元,比起營(yíng)業(yè)稅的5萬(wàn)元來(lái)說(shuō),稅負(fù)是減輕的。

其實(shí),對(duì)于北上廣深滿兩年的非普通住房,現(xiàn)有政策已經(jīng)是差額征稅,即分不同區(qū)域按照售出價(jià)與買入價(jià)差額的5.5%或5.6%征收營(yíng)業(yè)稅,借鑒了增值稅只對(duì)增 值部分征稅的原理。目前,由于具體政策尚未出臺(tái),對(duì)于單個(gè)購(gòu)房者而言,到底是增稅還是減稅還不能斷言。不過(guò),營(yíng)改增大方向上是一項(xiàng)減稅的改革,整個(gè)行業(yè)的 稅負(fù)將只減不增,對(duì)于老百姓而言,稅負(fù)也應(yīng)該是穩(wěn)中有降。

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