目前在全國各個城市已經(jīng)陸續(xù)實施城中村改造。每個城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨特的“政府決策，政策推動，市場運作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向……
城中村，一個熟悉又值得探討的詞匯，在每個城市中都存在著這樣一個共同群體，他們生活在農(nóng)村卻與城市若即若離，但是又屬于城市的一部分；他們生活在城市但是與城市的繽紛世界卻無此交集。在城市不斷高速發(fā)展、快速前進(jìn)的今天，這個特殊的群體，如何與都市相融合；如何能夠與城市時代步伐一致；如何能夠不游離于城市的管理。于是乎就有了這一個詞語??城中村改造。
城中村改造不僅僅局限于讓“村民”變?yōu)椤笆忻瘛保伞按濉弊優(yōu)椤俺恰�，實現(xiàn)徹底地城市化。而是從根本上讓游離于城市之外的群體從產(chǎn)業(yè)技術(shù)、社會保障、居住環(huán)境、生活水平能夠與都市時代步伐一致，不再孤立于城市之外。
目前在全國各個城市已經(jīng)陸續(xù)實施城中村改造。每個城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨特的“政府決策，政策推動，市場運作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向。
一、珠海市城中村的基本情況介紹
珠海市建成區(qū)共有26個城中村需要改造，總占地面積約300萬平方米，需動遷人口近20萬，其中常住人口近5萬，暫住人口近15萬。
二、從政府看珠海市城中村改造措施
珠海市政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中村改造騰出市場空間。政府從1999年開始就停止出讓土地，在3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)新開工住宅項目,為城中村改造提供了富余的土地資源。對已出讓土地進(jìn)行清理改造，其中對未交齊土地使用權(quán)出讓金的50％的土地，有計劃逐宗收回為政府土地儲備；對已交齊土地使用權(quán)出讓金的土地進(jìn)行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重新編制修建性詳細(xì)規(guī)劃后方可進(jìn)行開發(fā)。上述措施使珠海市市區(qū)自1999年以來基本未有房地產(chǎn)新開工項目推出市場。同時，珠海市已全面停止機關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對商品房的有效需求。
三、從舊村居民看珠海市城中村改造措施
在珠海市城中村改造中有這樣一個法規(guī)：“舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進(jìn)行補償”，這意味著不僅舊村居民舊房變成新房，而且居住面積將普遍擴大。珠海市城中村改造的拆遷推動政策中，與村民利益息息相關(guān)的還包括以下幾條：
1)舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；
2)舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易；
3)拆遷期間舊村居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補償；
4)原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟組織；集體經(jīng)濟組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等。
四、從開發(fā)商看珠海市城中村改造措施
為了防止城中村改造過程中出現(xiàn)“爛尾房”的問題。政府對房地產(chǎn)開發(fā)商實施最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的附屬費用。對區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。據(jù)有關(guān)部門測算，珠海市政府實施這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發(fā)商來推動舊村改造。
結(jié)束語：可以看到，珠海市將城市化進(jìn)程中多數(shù)城市重點關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)讓位于城中村改造，通過城中村改造調(diào)控土地市場與房地產(chǎn)市場，城中村改造中的舊村居民才是最大的受益者而并非是政府，開發(fā)企業(yè)也在城中村改造過程中尋求到了自身的最佳利益。政府-村民-開發(fā)商三者相互促進(jìn)，共同推進(jìn)珠海市城中村改造的成功達(dá)成。
在如今提倡和諧社會發(fā)展的年代里，珠海市的城中村改造為我們帶來了很好的經(jīng)驗，改造不僅僅是將集體土地的收回，土地所有權(quán)的改變，而是從本質(zhì)上實現(xiàn)多方利益平衡，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠(yuǎn)利益。
