西安市人民政府關于進一步加強農(nóng)村宅基地自建住宅建設及拆遷補償管理工作的若干意見
為進一步加強全市農(nóng)村宅基地自建住宅建設管理，依法打擊突擊加建行為，保障群眾生命財產(chǎn)安全，規(guī)范拆遷補償工作，避免社會資源浪費，依照國家有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本意見。
本意見中農(nóng)村宅基地是指西安市城市總體規(guī)劃內(nèi)的主城區(qū)、重點鎮(zhèn)及政府確定的“切塊”管理區(qū)域(以下簡稱開發(fā)區(qū))內(nèi)村民自建住宅所使用的集體土地。
一、明確管理責任，條塊結合做好農(nóng)村宅基地自建住宅建設和拆遷補償管理工作
(一)各區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會)對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設和拆遷補償管理工作負總責，負責組織聯(lián)合執(zhí)法，查處農(nóng)村宅基地自建住宅建設中的違法行為。
(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)具體負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設的日常監(jiān)督管理工作。
(三)國土資源行政管理部門負責農(nóng)村宅基地用地的審批管理工作。
(四)規(guī)劃行政管理部門負責農(nóng)村宅基地自建住宅規(guī)劃管理工作，制定村民宅基地自建住宅的規(guī)劃管理辦法。
(五)房屋行政管理部門負責農(nóng)村宅基地自建住宅拆遷評估行業(yè)管理工作。
(六)城改、公安、質(zhì)檢、建設等相關部門，應當按照各自職責，做好農(nóng)村宅基地自建住宅建設管理工作。
二、完善審批程序，規(guī)范村民宅基地自建住宅建設行為
(七)凡申請劃撥宅基地新建住宅應嚴格按程序履行土地、規(guī)劃審批手續(xù);在原有宅基地上新建、改建、擴建住宅應嚴格履行規(guī)劃審批手續(xù)。未辦理審批手續(xù)或手續(xù)不全的房屋，在拆遷過程中一律不予補償。
(八)村民申請劃撥宅基地自建住宅的，在符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃和土地利用年度計劃的前提下，應當向村民小組或者村民委員會提出申請，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核，報區(qū)國土資源行政管理部門辦理宅基地審批手續(xù)。在實施建設前，須經(jīng)區(qū)(開發(fā)區(qū))規(guī)劃部門審查同意并辦理規(guī)劃手續(xù)。
規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)時應當明確用地位置和面積，建筑物層數(shù)和面積。
列入城中村改造計劃的村莊建設按照城中村改造相關規(guī)定執(zhí)行，不再新劃撥宅基地。
(九)村民申請在已劃撥宅基地上新建、改建、擴建的，應按上述程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)。
(十)市規(guī)劃行政管理部門應針對不同區(qū)域的實際情況，編制農(nóng)民宅基地自建住宅通用設計圖，免費發(fā)放給村民，指導村民建房。
三、建立健全拆遷補償工作的利益導向機制
(十一)因城市建設需拆除村民宅基地自建住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)會同拆遷改造主體編制拆遷安置補償方案，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過，由區(qū)(開發(fā)區(qū))主管部門初審同意后，作為征收集體土地的附件，依法辦理審批手續(xù)。
納入城中村改造范圍的拆遷補償安置方案，按照城中村改造的有關政策執(zhí)行。
(十二)給予村民的住房安置，原則上按照規(guī)劃審批的面積進行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的標準補差安置，補差增加的面積收取房屋重置價。
本意見實施前村民已建成的住房，二層(含二層)以下部分的補償，結合原房屋建筑面積，按照人均不少于65平方米的標準安置。超出應安置面積部分，嚴格按重置成新價予以補償;對于臨時搭建非正常使用的面積部分，除嚴格按重置成新價補償外，須扣除拆除費和建筑垃圾清運費。
對于嚴格按程序建設，拆遷前未突擊加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆遷安置時可以按照不同區(qū)域給予一定數(shù)額的補償。
(十三)對于在村民宅基地自建住宅建設及拆遷安置管理工作中成績突出，未出現(xiàn)突擊加建的村莊，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)報區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)同意后，按實際拆遷補償費用(安置房建設除外)的5%予以獎勵。
(十四)因城市建設需要，村民自建住宅被拆除超過1/3戶數(shù)以上且耕地較少的村莊，可以由各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)組織實施整村拆遷安置，剩余土地依法征收后納入儲備。
四、規(guī)范評估行為，保證國家和社會資金的合理使用
(十五)市房屋行政管理部門應當加大對宅基地房屋拆遷補償評估工作的管理力度，進一步規(guī)范評估市場行為，盡快制定集體土地房屋估價技術標準和實施細則，完善評估行為的約束機制，按照有關規(guī)定對房屋重置價定期進行調(diào)整并予以公布。
(十六)評估機構在評估中應嚴格按照拆遷評估標準對現(xiàn)狀房屋及其附屬物進行評估，對不符合質(zhì)量標準、不合理的結構布局、工序工藝不到位的房屋墻體、門窗、粉刷以及附屬物和裝修等，在相應的評估補償標準中予以扣減。評估結果應報評估委托單位審核，并向社會公布,接受監(jiān)督。
五、加大打擊力度，堅決遏制突擊加建行為
(十七)對以獲利為目的，在農(nóng)村宅基地房屋拆遷安置過程中，組織村民突擊加建的個人或組織，以及因生產(chǎn)、銷售、使用偽劣建材和違規(guī)施工等造成傷亡事故的個人或組織，由相關部門依法處理。情節(jié)嚴重的，依法追究相關責任人刑事責任。
(十八)評估機構不嚴格執(zhí)行房屋評估技術標準和實施細則，不按房屋實際質(zhì)量進行評估，造成國家和社會資金不合理使用的，由房屋行政管理部門按照有關規(guī)定進行處理，并依法追究相關責任人法律責任。
六、落實責任追究，建立長效管理機制
(十九)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)要切實加強監(jiān)管工作，凡發(fā)生1次死亡5人以上(含5人)責任事故的，在目標責任考評、表彰獎勵等方面實行“一票否決”，并按相應組織原則處理。
(二十)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)應當加強本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設和拆遷補償管理工作，制定具體管理措施，將管理責任落實到人，對不履職盡責、失職瀆職者，依法追究相關責任人的行政責任。
(二十一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當組織對轄區(qū)內(nèi)宅基地自建住宅現(xiàn)狀進行摸底分類，并登記造冊，保留影象資料，報各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)備案，為今后拆遷安置提供補償依據(jù)。
各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)應結合城市規(guī)劃及轄區(qū)實際情況，研究制定整個區(qū)域內(nèi)村莊的規(guī)劃建設、拆遷安置實施方案。
(二十二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當加強農(nóng)村宅基地自建住宅建設的日常巡查和管理工作，對違法占用集體土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、擴建自建住宅的行為，應當及時制止并責令自行拆除。不自行拆除的，由區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)組織相關部門依法拆除，并由相關部門按照有關規(guī)定進行處罰。
(二十三)市房屋行政管理部門應積極探索村民住房產(chǎn)權登記的具體辦法，進一步規(guī)范村民建房行為。
(二十四)市綜合考核辦將農(nóng)村宅基地自建住宅建設和拆遷補償管理工作納入全市綜合考核范圍。
(二十五)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會)可依據(jù)本意見制定實施細則。
延伸閱讀：西安市高陵區(qū)試點農(nóng)村宅基地管理新模式
在農(nóng)村，宅基地是農(nóng)民安身立命之本。然而，由于人口的繁衍及其他歷史原因，使農(nóng)村“一戶多宅”或“一宅多戶”的現(xiàn)象并不鮮見。那么，如何建立新的“一戶一宅”分配方式，讓農(nóng)民把多占的宅基地退出來，并使退出的土地得到合理利用?目前，西安市高陵區(qū)正在進行此項探索。
2015年年初，*辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(以下簡稱《意見》)，在全國范圍內(nèi)選定了包括西安市高陵區(qū)在內(nèi)的33個縣(市、區(qū))行政區(qū)域進行試點，而農(nóng)村宅基地制度改革便是試點任務之一。
宅基地有償退出“一戶一宅”回歸常態(tài)
在高陵區(qū)通遠鎮(zhèn)西北2公里處有一個叫灰堆坡的村子，相傳此處是秦始皇焚書坑儒時，集中焚燒書籍形成巨大的灰堆，因此得名灰堆坡村。今年快60歲的張公勝是灰堆坡村土生土長的村民，一輩子都在與土地打交道。
2017年4月1日，在高陵區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革試點工作領導小組在灰堆坡村召開的現(xiàn)場會上，張公勝與村里簽訂了協(xié)議，有償出讓他兩宗宅基地使用權中的一宗，而他所得到的是一套位于縣城社區(qū)的三居室房屋。
張公勝告訴記者，他有兩個兒子，所以當年申請到了兩塊宅基地。但是，由于兩個兒子都在外地工作，家也安在了外地，農(nóng)村老家就空出來一個院子�！罢矛F(xiàn)在有這個政策，可以用老院子換一套城里的房子�！睆埞珓僬f。
那么，宅基地有償退出了，這個“償”從哪來?記者在《高陵區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革試點工作實施方案》中找到了答案：有“有償退出”，便也有“有償使用”。
宅基地有償使用收益歸集體所有
對于有償使用，《高陵區(qū)農(nóng)村宅基地有償使用試行辦法》(以下簡稱《辦法》)寫明：因歷史原因形成的超標準占用、一宅多戶、非本集體經(jīng)濟組織成員繼承等情況，均納入宅基地有償使用范圍。
這個怎么理解?在高陵區(qū)灣子鎮(zhèn)大夫雷村，有村民用最直白的語言告訴記者：不符合標準的那部分宅基地，退出去的話，村里給你錢;繼續(xù)使用的話，你得給村里繳錢。
在對有償使用費的管理和使用方面，《辦法》顯示，由村集體經(jīng)濟組織每年收取一次，資金主要用于村內(nèi)基礎設施、公益事業(yè)建設、土地復墾及宅基地回購等。
房屋抵押貸款“不動產(chǎn)”變成“活資本”
宅基地制度改革，除了形成新的“一戶一宅”分配方式以及保護耕地、整治村容村貌等，將死的不動產(chǎn)變成活的資本，實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)性收入也是改革的一項重要內(nèi)容。
大夫雷村24歲的魏振宇一家靠種植大棚蔬菜為生，家里有1宗占地0.3畝的宅基地。今年，他想擴大蔬菜種植面積，但手頭資金不寬裕。于是，在高陵現(xiàn)行政策下，他以宅基地使用權及房屋所有權抵押貸款。經(jīng)審查，他符合條件，成功貸到了3萬元款。
在4月1日的現(xiàn)場會上，據(jù)高陵區(qū)委常委、副區(qū)長張水利介紹，截至當天，高陵區(qū)已有7戶退出宅基地、17戶達成退舊入新意向，已拆除廢舊宅基地10戶、收回整理集體土地50余畝，發(fā)放了首筆農(nóng)房抵押貸款。
按照《意見》要求，試點工作將于2017年結束。高陵區(qū)委書記楊曉東表示，高陵一定要主動作為，把此項工作做好，不僅要讓高陵的農(nóng)民群眾在改革中得到實實在在的紅利，更重要的任務是探路，在實踐中總結經(jīng)驗、教訓，為別的地方的宅基地改革提供值得借鑒的東西。
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近日，西安市出臺實施意見，對農(nóng)村宅基地自建住宅建設和拆遷補償作出新規(guī)定。
根據(jù)西安市政府制訂的《進一步加強農(nóng)村宅基地自建住宅建設及拆遷補償管理工作的若干意見》，村民申請劃撥宅基地自建住宅或在原有宅基地上加建、擴建、改建房屋的，必須經(jīng)過當?shù)?鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)街道辦事處審查同意后，才能辦理規(guī)劃、土地手續(xù)。未辦理審批手續(xù)或手續(xù)不全的房屋在拆遷過程中一律不予補償。
《意見》實行了新的拆遷補償標準。根據(jù)規(guī)定，給予村民的住房安置，原則上按照規(guī)劃審批的面積進行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的標準補差安置。對于嚴格按程序建設，拆遷前未突擊加建的村民，其宅基地上未建房的空地，可以按照不同區(qū)域給予一定數(shù)額的補償。而對于臨時搭建非正常使用的面積，除嚴格按重置成新價補償外，須扣除拆除費和建筑垃圾清運費。
下一步，西安市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)將組織對轄區(qū)內(nèi)宅基地自建住宅現(xiàn)狀進行摸底分類，并登記造冊，保留影象資料，為今后拆遷安置提供補償依據(jù)。這項工作預計在今年11月底前完成。
