海南出臺限購商品住宅政策，4月14日起在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
海南省國土資源廳
中國人民銀行海口中心支行
關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知
瓊建房〔2017〕96號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、支持合理住房需求和限制投機(jī)性購房
在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓，下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。
居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅，申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市縣(包括�？谑�)購買第2套商品住宅，沒有購房貸款記錄或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的，申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于40%;相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于50%。同時，在全省范圍內(nèi)暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
二、禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓
禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品住宅竣工交付、預(yù)購人取得不動產(chǎn)權(quán)證之前，各市縣房管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);不動產(chǎn)登記申請人與網(wǎng)簽備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不動產(chǎn)登記部門不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
本通知印發(fā)后，居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓;企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
三、合理安排商品住宅用地供應(yīng)
對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的市縣，經(jīng)省國土資源廳批準(zhǔn)，可適當(dāng)增加商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模。對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以上的市縣，繼續(xù)暫停商品住宅用地供應(yīng)。各市縣國土資源部門要加強(qiáng)本市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作，保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。
四、實(shí)行商品住宅價格備案管理
已達(dá)到預(yù)售條件的新建商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須到市縣物價部門進(jìn)行預(yù)售價格備案，并在完成價格備案后15天內(nèi)到市縣房管部門申請預(yù)售許可。預(yù)售價格未經(jīng)市縣物價部門備案的，市縣房管部門不予核發(fā)預(yù)售許可證。預(yù)售價格已經(jīng)市縣物價部門備案但未在規(guī)定時間內(nèi)到市縣房管部門申請預(yù)售許可的，一年內(nèi)不再受理其預(yù)售申請。對已取得預(yù)售許可捂盤惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得擅自提高預(yù)售價格，如需調(diào)整預(yù)售價格，必須到市縣物價部門重新備案，并報(bào)市縣房管部門備案后方可執(zhí)行。嚴(yán)格按“一房一價”進(jìn)行價格備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。對超出備案價格、擅自提價的，依照有關(guān)規(guī)定采取責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可等行政管理措施。
五、加強(qiáng)交易資格審核
各市縣房管部門負(fù)責(zé)新建商品住宅購買和轉(zhuǎn)讓資格的審核工作。全省各市縣房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)(網(wǎng)簽系統(tǒng))要實(shí)現(xiàn)商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)實(shí)時共享，統(tǒng)一查詢。本通知印發(fā)后，各市縣二手房交易合同必須全部納入網(wǎng)簽備案管理。各市縣房管部門和不動產(chǎn)登記部門要建立信息共享機(jī)制，不動產(chǎn)登記部門要將商品住宅不動產(chǎn)登記情況實(shí)時交換給房管部門，實(shí)現(xiàn)信息共享共用。房管部門要根據(jù)商品住宅網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記等情況確定商品住宅購買和轉(zhuǎn)讓資格。具體操作細(xì)則由各市縣制定。
本通知自印發(fā)之日起施行。各市縣可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在本通知基礎(chǔ)上出臺更加嚴(yán)格的調(diào)控政策。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
海南省國土資源廳
中國人民銀行�？谥行闹�
2017年4月14日
全國樓市調(diào)控范圍進(jìn)一步擴(kuò)大
2017年3月，一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控再升級，且逐步向三四線城市蔓延，城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至40個地級以上城市和部分縣市出臺調(diào)控，其中此輪有30城(縣市)出臺政策，包括14個地級以上城市和2個縣市調(diào)控升級，這一輪的樓市調(diào)控手段豐富多樣，一環(huán)接一環(huán)，連買房未滿兩年不準(zhǔn)交易、暫停銷售180平以下的商品住房等各種意想不到的政策都在3月份涌現(xiàn)出來了，可看出這次政府絕對是下定了決心，不壓住誓不罷休。
雖然目前調(diào)控的城市越來越多，但房價短期還沒有止住，按照以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，一般房價止?jié)q有個滯后期，需要在調(diào)控半年到一年后才會顯現(xiàn)。
一二線城市與三四線城市現(xiàn)狀
從不同城市看，部分熱點(diǎn)城市短期供應(yīng)還是不足特別是一二線城市，出臺的各種調(diào)控政策就是想拉高杠桿投資和進(jìn)入的門檻，先抑制需求，等供需達(dá)到平衡后，價格才會有所松動，預(yù)計(jì)要到下半年和明年開始。
因?yàn)槟壳般y行貸款還沒有明顯收緊，市場對房價上漲預(yù)期還是很大，而且開發(fā)商這兩年大賺特賺，資金流很充裕，也不會急于降價回籠資金，需要時間累積。
但是別忘了一周前，博鰲亞洲論壇2017年年會的分論壇舉行最后一場主題為“樓市泡沫：中國會例外嗎?中間的互動環(huán)節(jié)，在被問及本輪全球量化寬松政策是否已經(jīng)結(jié)束時，中國人民銀行行長周小川表示，在經(jīng)過多年的量化寬松后，已經(jīng)到達(dá)了周期的尾部，貨幣政策已經(jīng)不再寬松，重磅信號!!!這句話的言外之意，貨幣政策的收緊勢頭很快就要來了。
根據(jù)過去以往的經(jīng)驗(yàn)，在短周期內(nèi)影響房價最主要的因素，就是信貸松緊，信貸放松，房價必漲;信貸收緊，房價必跌，而房價漲跌幅度則因各個城市的供需和經(jīng)濟(jì)實(shí)力所決定，但大方向都一樣，只是發(fā)生的先后時間不同。
特別現(xiàn)在一二線城市的房價可以肯定的是已經(jīng)到了末期，上升空間極為有限，否則還會繼續(xù)調(diào)控，三四線還在鼓勵去庫存是例外，房價還會漲，自住可以買，投資不建議，特別是已經(jīng)漲了一輪又一輪的城市，現(xiàn)在進(jìn)入投資等于被套。
最近很多的粉絲讓我對海南的這輪瘋漲做一個分析，以及未來的機(jī)會點(diǎn)。
第一問：海南這輪暴漲的原因
海南這次的爆發(fā)不是單一原因是多種原因引起的，為什么會這么集中的爆發(fā)，上一篇文章我有講到海南這輪樓市暴漲背后的邏輯原因，這里在簡單提一下：
1、政府的兩個暫停政策
2、強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序混亂
3、媒體、開發(fā)商、分銷商的造勢
4、內(nèi)地霧霾的影響
5、大型開發(fā)進(jìn)入海南的形式變了
6、部分投機(jī)者的跟風(fēng)購買
7、炒房團(tuán)目標(biāo)轉(zhuǎn)向
8、海南房產(chǎn)的旺季
9、前期寬松的政策等
這次房價上漲的熱浪從內(nèi)地蔓延至海南島，并從島內(nèi)的三亞、�？诘葻狳c(diǎn)城市蔓延至文昌、瓊海、澄邁等中小城市。最近的三個月，海南省的多個城市已經(jīng)出現(xiàn)了房價大幅上漲的情形。
關(guān)于這次的海南的房價之所以這么快收到政府的調(diào)控，主要的原因還不是價格太高，而是漲的太快。你如果認(rèn)真去比對就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在海南絕大部分地區(qū)價格都沒有漲回到2015年以前的高點(diǎn)，即使是三亞、�？�、陵水這些熱門區(qū)域也比之前還有差距。
兩周前一位來自廈門的投資客，在來海南之前，已經(jīng)考察過內(nèi)地包括鄭州、中山、佛山、長沙等多個城市的房價，但是限購政策和還在飆漲的房價讓他最終決定來到海南島。這絕不是個體現(xiàn)象，內(nèi)地多個城市房價的猛漲和限購政策所帶來的焦慮推動了不少炒房客跨過海峽來海南炒房。
第二問：關(guān)于海南目前的樓市政策
對銷售價格超過備案價格5%以上、隨意漲價的，責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可;
嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂“陰陽合同”;
禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓;
首套房最低首付比例按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
二套房貸款：海口、三亞購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%;
二套房以上：暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
第三問：后期海南會不會跟其它城市一樣出現(xiàn)大面積的限購呢
大面積限購的可能性目前看不到，按照現(xiàn)在這個情況下去對一小部分市縣做二輪調(diào)整是一個必然的趨勢。我之前也有多次提到，由于海南房子的特殊性，主要還是以養(yǎng)老、度假為需求的居多，這類型的購房者幾乎都是來自島外，安老師覺得政府不太可能會像內(nèi)地限制戶籍或交多少年社保這樣的購房條件資格，如果這種限購政策一來，海南島基本不會有人買房，直接被卡Si了，政府不會這么傻，絕對是因城施策去庫存的。
第四問：海南后期的房價會不會暴跌
我覺得這種可能性不大，因?yàn)楝F(xiàn)在政府土地供應(yīng)銳減，在資金持續(xù)涌入的情況下，現(xiàn)有的存貨只會反而讓價格更瘋狂的速度暴漲，特別是�？�、三亞、陵水、瓊海等這些主要市縣。估計(jì)下一輪的調(diào)控手段不會太遠(yuǎn)。對于后期房價是漲幅度，完全取決于調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度。
第五問：海南是不是所有市縣都有價有市
現(xiàn)在很多人到海南買房，你別看現(xiàn)在房價還在漲，就算買了后，賬面漲了一兩三千，你買新房，從拿到房子，房產(chǎn)證要兩年更何況現(xiàn)在買的還是期房，三、四年后，市場早就已經(jīng)調(diào)整了，到時候又賣不出，更慘。畢竟海南的很多市縣的房子都是有價無市，終究不管怎么樣房子還是要有人來住的，不可能最后都是投資客賣給投資客吧，對于現(xiàn)在不了解海南真實(shí)情況亂追漲亂投資就等于被套。很多喜歡追漲的小白用戶，是完全看不到一些細(xì)微的變化，等后期限購的門檻再一輪拉高，購買的人想進(jìn)入都進(jìn)不了，更不用說有人接盤了。
總結(jié)：一二線城市的調(diào)控一定是要達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，但說政策上還要允許房價繼續(xù)上漲，那百分之百是方向性錯誤引導(dǎo)，這次只要不達(dá)到目的就會出臺更猛的調(diào)控手段。對于海南來說整體的趨勢肯定是向上的，但是部分市縣已經(jīng)消耗了它未來一兩年的漲幅空間，對于投資要慎重。對于剛需不論調(diào)控緊還是松，只有買到價值具有增長空間的房子，未來才會增值的空間，畢竟不是所有的房子，所有的市縣都具備未來增值屬性的。
