蘭州樓市出臺的“限購令”從4月14日正式實施。具體內(nèi)容如何呢?今天我們就一起來了解一下吧!
蘭州關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的意見
為切實做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，堅決遏制投資性購房和投機(jī)性購房。根據(jù)國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控精神以及甘肅省房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(甘調(diào)控組〔2017〕2號)相關(guān)工作要求，特制定本意見。
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控
(一)實行全市商品房價格備案制度
實行商品房“一房一價”備案制度，各開發(fā)企業(yè)新建商品房項目在開盤銷售之前，需向物價部門申報新建商品房銷售價格備案，商品房上市交易時，商品房交易網(wǎng)簽價格不得高于備案價格。
1月1日以后取得預(yù)售許可證但至今未售完的商品房，需向物價部門補(bǔ)辦價格備案。
(二)實行區(qū)域性限購政策
對城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實施限購(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))。以家庭(包括配偶及未成年子女)為單位，非蘭州市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有一套(含一套)以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買新建商品住房及二手住房;蘭州市戶籍家庭(家庭成員中至少有一名為蘭州市戶籍或一名駐蘭部隊現(xiàn)役軍人、現(xiàn)役武警)在限購區(qū)域已有兩套(含兩套)以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買新建商品住房及二手住房。
(三)實行區(qū)域差別化住房信貸政策
在限購區(qū)域內(nèi)執(zhí)行差別化的貸款首付比例和貸款利率。其中，對于申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的居民家庭，首付款比例調(diào)整為不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，首付款比例調(diào)整為不低于40%;對已擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，首付款比例調(diào)整為不低于50%，且貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
二、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管
(一)規(guī)范商品房銷售行為
一是嚴(yán)格按照國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知(發(fā)改價格〔2011〕548號)及甘肅省發(fā)展和改革委員會印發(fā)《甘肅省商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則》的通知(甘發(fā)改價檢〔2011〕531號)等相關(guān)規(guī)定，要進(jìn)行明碼標(biāo)價，一房一價。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證10日內(nèi)必須開盤，同時要一次性公開全部銷售房源，不得發(fā)布虛假房源信息和廣告;不得在未取得預(yù)售許可證前銷售商品房;不得捂盤惜售或者變相囤積房源;不得在標(biāo)價之外加價出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用;不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格。如存在上述違法違規(guī)行為，由監(jiān)管部門責(zé)令限期整改，逾期不改的，由監(jiān)管部門對其依法進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
二是加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，對未按照規(guī)定使用新建商品房預(yù)售資金、未按規(guī)定將預(yù)售房價款存入監(jiān)管賬戶及以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的，由監(jiān)管部門責(zé)令限期整改，逾期不改的，由監(jiān)管部門暫停其監(jiān)管資金撥付或關(guān)閉該項目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約。
(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管
一是實行房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬地化管理。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)2017年推進(jìn)簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務(wù)改革工作要點的通知》(國發(fā)〔2016〕30號)及甘肅省《關(guān)于印發(fā)2017年推進(jìn)簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務(wù)改革工作要點的通知》(甘政發(fā)〔2016〕65號)等相關(guān)工作要求，進(jìn)一步推進(jìn)政府監(jiān)管體制改革，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系。按照“權(quán)力下放、重心下移”工作原則，將中介機(jī)構(gòu)備案審核權(quán)限從市住房保障和房產(chǎn)管理局下放至各縣區(qū)(含蘭州新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州管委會)房地產(chǎn)行政主管部門，推進(jìn)市縣兩級市場監(jiān)管領(lǐng)域綜合行政執(zhí)法改革，強(qiáng)化基層監(jiān)管力量，落實相關(guān)領(lǐng)域綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)監(jiān)管責(zé)任。
中介機(jī)構(gòu)備案審核權(quán)限下放后，由各縣區(qū)(含蘭州新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州管委會)房地產(chǎn)行政主管部門開展房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案審核及中介代理行為的日常監(jiān)管。由房產(chǎn)、人社、工商、物價、中介協(xié)會等相關(guān)單位聯(lián)合建立跨部門、跨區(qū)域的執(zhí)法聯(lián)動響應(yīng)和協(xié)作機(jī)制，實現(xiàn)違法線索互聯(lián)、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)互通、處理結(jié)果互認(rèn)，消除監(jiān)管盲點，降低執(zhí)法成本。同時，加強(qiáng)行業(yè)自律，鼓勵公眾參與市場監(jiān)管，發(fā)揮媒體監(jiān)督作用，充分發(fā)揮社會力量在強(qiáng)化市場監(jiān)管中的作用。
二是進(jìn)一步規(guī)范房屋中介代理行為。凡在我市從事專業(yè)代理銷售的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)在從事銷售代理活動前到縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，其工作人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)方能從事銷售代理工作。在提供居間代理服務(wù)過程中不得發(fā)布不實的價格和銷售進(jìn)度信息，誘導(dǎo)購房者購買;不得私設(shè)交易資金監(jiān)管賬戶并收取任何交易資金;不得違規(guī)代理銷售，發(fā)布虛假房源;不得以任何理由向客戶推薦不實施交易資金監(jiān)管，嚴(yán)禁協(xié)助客戶隱瞞申報價格，唆使客戶簽訂不符合市場實際價格的交易金額或“陰陽合同”;不得違規(guī)發(fā)布未取得《房屋所有權(quán)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證》的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及各類保障性住房的廣告或為此類房屋提供代售代租服務(wù);不得與他人串通炒賣房號或期房;不得利用虛假信息收取中介服務(wù)費(fèi);不得違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)。如存在上述違法違規(guī)行為，各監(jiān)管部門依法進(jìn)行嚴(yán)厲查處;對情節(jié)嚴(yán)重的取消其備案資格并在媒體進(jìn)行曝光;對構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。
三是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案制度。根據(jù)住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。對已領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照的房屋中介機(jī)構(gòu)，由轄區(qū)工商行政管理部門將登記情況適時告知轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對符合備案條件的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案;對不符合備案條件的中介機(jī)構(gòu)，轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門適時告知轄區(qū)工商行政管理部門，由工商行政管理部門依法限期改正。
本《意見》自發(fā)布之日起實施，有效期五年。
延伸閱讀：蘭州樓市“限購令”出臺 開發(fā)商不退定金怎么辦?
3天前，蘭州樓市出臺“限購令”并開始實施。一時間引起樓市的強(qiáng)烈關(guān)注，同時“限購令”開始顯現(xiàn)出威力。4月19日，一些讀者反映，“限購令”實施，對貸款條件和兩套房用戶購房有了明確的門檻和限購措施，兩房戶也不能再買房了，但他們之前與房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)簽訂的認(rèn)購書是否作廢?但如果開發(fā)商不退定金又該怎么辦呢?
A 反映：房子買不成了，5000元定金難退還
崔女士說，4月11日，她在安寧區(qū)看中了一套高層商品房，并于當(dāng)天與開發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購書，繳納了5000元作為定金，但是還不到一周，蘭州市就出臺了樓市區(qū)域“限購令”，她仔細(xì)研究了限購政策，安寧區(qū)在限購之列。而且她已經(jīng)有了兩套住房，更在被限購之列，同時還涉及貸款的問題，她想安寧的這套房是買不到了。于是就在18日，這是交納首付期限的最后一天，她找到了開發(fā)商售樓人員，說明理由，要求解除合同，退還5000元定金，但開發(fā)商向她保證說，開發(fā)商與十多家銀行有合作，限購貸款只在四大國有銀行，其他一些銀行可以提供貸款，讓她放心。至于安寧區(qū)在限購之列的問題，開發(fā)商向她的解釋是，他們當(dāng)初在拿地時是通過皋蘭縣拿的地，所以不在限購之列，辦理房產(chǎn)證沒問題。崔女士對于開發(fā)商的話卻不相信�！罢l知道他們通過什么手段貸款，到時候給我整成小額貸款，成高利貸咋辦，另外他們說他們是央企，蘭州“限購令”管不著，我也不敢相信啊，他們反正就是不退5000的定金�！�
甘肅泫源律師事務(wù)所的宋有強(qiáng)律師指出，政府出臺“限購令”，做出限購具體舉措，但一些開發(fā)商的工作人員提出可以幫助解決問題，本身就存在誤導(dǎo)與欺騙，且足以讓消費(fèi)者產(chǎn)生誤解。他表示，在樓市調(diào)控限購的大背景下，不少人從中嗅到了商機(jī)，打起“擦邊球”。許多機(jī)構(gòu)針對條件不符的購房者“購房難”的問題，衍生出了各種業(yè)務(wù)，開發(fā)商也會在此為買家指路，雙方得以互利。律師提醒，這種做法，購房者將承擔(dān)的風(fēng)險較大，限購者最好不要抱著僥幸心理嘗試。
B 律師：賣方應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及利息或者定金返還買房人
已經(jīng)簽訂房屋認(rèn)購書，在法律上有了約束，那么遇到政府“限購令”，認(rèn)購書還有效嗎?
宋有強(qiáng)律師說，“限購令”具體在何時出臺、限購套數(shù)、戶籍與非戶籍居民是否區(qū)別對待、有沒有緩沖期，一般房地產(chǎn)買賣的交易雙方均無法預(yù)見，且“限購令”自發(fā)布之日起便生效，應(yīng)屬“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”“導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”“非不可抗力造成的不屬商業(yè)風(fēng)險的重大變化”的客觀情況，“繼續(xù)履行合同顯失公平，不能實現(xiàn)合同目的”。故“限購令”屬情勢變更。受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或解除合同。
另據(jù)了解，因政策原因，在貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買賣案件的司法解釋第二十三條，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。
