浙江農(nóng)村宅基地的相關(guān)政策

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農(nóng)村宅基地,是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。下面一起來了解一下浙江農(nóng)村宅基地的相關(guān)政策吧!

十二屆全國人民第十八次常務(wù)委員會會議決定,授權(quán)59個縣(市、區(qū))為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押試點,浙江省樂清市、青田縣、義烏市和瑞安市4個縣(市)入選。這標志著浙江省在全國農(nóng)村宅基地制度改革試點領(lǐng)域邁出了關(guān)鍵一步。

浙江省義烏市北苑街道黃楊梅村村民季建中日前從義烏農(nóng)村商業(yè)銀行領(lǐng)取30萬元貸款,這筆貸款是義烏市獲批國家級農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款試點后發(fā)放的首單農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。季建中家中辦有一家小型加工吸塑制品企業(yè),每到年底都要為進貨資金發(fā)愁。他激動地說,“家里最值錢的就是房子了,但是農(nóng)民住房以前屬于集體資產(chǎn)不能抵押,F(xiàn)在的新政策幫助我們解了燃眉之急!

完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)權(quán)能,此次農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押試點是一次突破。素有“農(nóng)村改革試驗田”之稱的溫州市此前已進行民間探索。早在20世紀90年代,溫州的樂清、瑞安就先后試行“農(nóng)房抵押貸款”。申請貸款的農(nóng)民以“房產(chǎn)證+土地使用證+村委會認可書”作抵押物,經(jīng)審核后給予房屋市場評估價50%至70%的貸款資金。隨后該模式相繼在溫州轄內(nèi)其他各縣(市、區(qū))探索,截至2015年11月末,溫州市農(nóng)房抵押貸款余額80億元。

當?shù)赜嘘P(guān)農(nóng)村研究專家認為,此次浙江省4個地區(qū)成功躋身59個試點縣(市、區(qū)),意味著浙江的農(nóng)房抵押貸款試點由民間自發(fā)提升為官方認可,也是對先前民間探索的肯定!叭缃裨絹碓蕉嗟霓r(nóng)民脫離了對土地等自然資源的依賴,走上了創(chuàng)業(yè)致富的道路。傳統(tǒng)的農(nóng)村金融服務(wù)方式已無法滿足這些農(nóng)民的需求,集體土地農(nóng)民自建房抵押貸款業(yè)務(wù)是個‘資金庫’!睖刂葶y監(jiān)分局人士表示,農(nóng)房抵押貸款能拓寬農(nóng)民的融資渠道,將有力支持農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)。

黨的十八屆三中全會《決定》提出:“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。中辦國辦印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點工作的意見》,我省義烏等15個縣(市、區(qū))列入全國農(nóng)村宅基地制度改革試點,圍繞構(gòu)建“依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出”的制度體系,深入開展探索實踐。

最近,浙江省政府參事室調(diào)研組圍繞進一步完善農(nóng)村宅基地用益物權(quán)、建立有償退出機制,從而釋放農(nóng)村沉睡資產(chǎn)、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置、推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展這個主題,對省內(nèi)外若干地方在宅基地制度改革,特別是建立完善退出流轉(zhuǎn)機制方面的探索實踐,進行了深入調(diào)研。

浙江省內(nèi)外試點地區(qū)的探索實踐

調(diào)研表明,近年來,重慶、廣東、江蘇、四川、安徽等地相繼制定了集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)的辦法,以試點的方式推動宅基地制度改革。從推動力量和方式看,大致有四種:一是政府主導(dǎo)型,如江蘇無錫的“雙置換”、浙江嘉興的“兩分兩換”;二是村民自發(fā)型,如四川郫縣的“五自”模式;三是企業(yè)推動型,如湖北鐘祥市的宅基地置換項目;四是市場配置型,如重慶地票模式。

擇要來說,這些地方的創(chuàng)新做法主要有:嘉興通過“分與換”推進集中居住;義烏推進新社區(qū)集聚和探索“集地券”制度;江西余江積極探索有償使用和退出機制;成都以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn);重慶實行地票制度,為農(nóng)民自愿有償退出宅基地開辟了制度通道。

創(chuàng)新宅基地退出機制要著力把握幾個關(guān)鍵

要以賦予宅基地更多權(quán)能為基本取向,F(xiàn)行宅基地權(quán)能的規(guī)定,包括占有、使用、轉(zhuǎn)讓、出租等,但所有權(quán)能的實現(xiàn)都限制在本集體經(jīng)濟組織成員范疇內(nèi)。在市場化和城市化深入發(fā)展的條件下,過度限制宅基地的流轉(zhuǎn)交易范圍,違背了物盡其用原則,不利于土地資源效益發(fā)揮,一定程度上限制了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利,固化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。特別在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),宅基地的保障功能有所弱化,資產(chǎn)功能不斷凸顯,隱形非法交易不同程度存在。應(yīng)當順勢而為,因地制宜推進改革,最根本的是要正確處理好宅基地的福利性與財產(chǎn)性、保障功能與資產(chǎn)功能的關(guān)系,核心是賦予宅基地更多的權(quán)能,這是推進宅基地制度改革的關(guān)鍵。

要以維護和發(fā)展農(nóng)民土地權(quán)益為引領(lǐng)。調(diào)研中了解到,農(nóng)民對宅基地較為典型的訴求,主要有三:一是有一處安身之所,希望通過改革改善生活居住條件;二是有一份穩(wěn)定的財產(chǎn)性收入,希望通過改革將沉睡的死資產(chǎn)盤成活資本;三是有一本能保障權(quán)利的不動產(chǎn)權(quán)證,使自己的農(nóng)村住房擁有完全產(chǎn)權(quán),在遇到資金困難時可以隨時抵押融資。開展宅基地制度改革,就是要以實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益為指引,保障宅基地權(quán)利,完善宅基地權(quán)能,使農(nóng)民群眾在這項改革中增添獲得感。

要探索宅基地權(quán)益保障的多種實現(xiàn)形式。“一戶一宅”的保障模式是不可持續(xù)的,要鼓勵有條件的地方積極推行公寓高層、聯(lián)排多層、貨幣化安置等戶有所居的多種實現(xiàn)形式,鼓勵通過建設(shè)農(nóng)民保障房等形式將農(nóng)民納入住房保障體系。要通過改革宅基地取得、權(quán)利和管理制度,實現(xiàn)從“一戶一宅”向“戶有所居”、從永久無償向有期有償、從無流轉(zhuǎn)向有流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚、要素資源向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)重點向城鎮(zhèn)集合。

要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)農(nóng)村各項綜合配套改革。宅基地的流轉(zhuǎn)退出與取得、有償使用、規(guī)劃管理等相互關(guān)聯(lián),與農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔保相輔相成,與戶籍制度改革、農(nóng)村綜合改革、新型城鎮(zhèn)化推進互為因果,要統(tǒng)籌協(xié)調(diào),總體設(shè)計,增強改革的系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和耦合性,形成改革合力。

推進浙江省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)退出的對策建議

農(nóng)村情況千差萬別,推進宅基地制度改革,建立宅基地退出流轉(zhuǎn)機制,是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,要堅持目標導(dǎo)向、問題導(dǎo)向和底線思維,以保障和維護農(nóng)民宅基地權(quán)益為出發(fā)點和落腳點,鼓勵各地結(jié)合實際大膽探索,努力使宅基地總量得到有效控制,用益物權(quán)得到充分體現(xiàn),市場配置得到有效運行,探索形成可復(fù)制、能推廣的改革經(jīng)驗和模式。

一、以新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)房集聚為抓手退出宅基地。目前許多村莊存在“低、小、散、亂、差”現(xiàn)狀,不利于節(jié)約集約用地和農(nóng)村環(huán)境改善,也是造成農(nóng)村宅基地流不動、退不出和大量閑置的癥結(jié)所在。要通過推進新型城鎮(zhèn)化,發(fā)揮縣城作為承載農(nóng)民進城落戶的主導(dǎo)功能,科學規(guī)劃布局中心鎮(zhèn)、中心村,積極推進農(nóng)房集聚。整合農(nóng)村土地整治、美麗鄉(xiāng)村、農(nóng)房改造、文化禮堂、生活污水治理等資金,加大縣城、中心鎮(zhèn)村基礎(chǔ)設(shè)施投入和配套,引導(dǎo)和吸引農(nóng)戶向縣城和中心鎮(zhèn)村集聚,為農(nóng)村分散的住房和宅基地流轉(zhuǎn)、置換、退出創(chuàng)造條件和市場需求。

二、建立完善農(nóng)村宅基地有償退出激勵機制。以農(nóng)民自愿為前提,探索有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑、有償收回等方式,引導(dǎo)農(nóng)村宅基地以整村或“螞蟻搬家”等多種形式規(guī)范有序退出。各地可結(jié)合實際明確宅基地收回程序和補償標準,對非法占用的行政強制退出、合法閑置的經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)、自愿退出的合理補償激勵。對有退出意向但又不想徹底失去宅基地權(quán)利的農(nóng)戶,可采取“留權(quán)不留地”、頒發(fā)地票期權(quán)等方式,在一定時間內(nèi)保留其作為農(nóng)民身份的宅基地申請權(quán)利。農(nóng)民放棄宅基地后,不影響其農(nóng)村集體土地承包和集體資產(chǎn)權(quán)益。

三、探索建立宅基地有償使用和分配機制。通過增加宅基地保有環(huán)節(jié)的留置成本,使得持有宅基地的成本高于預(yù)期收益,促使農(nóng)戶自動退出宅基地?紤]到宅基地制度的福利性質(zhì),有償使用制度的建立應(yīng)當區(qū)分合法取得、面積標準等不同情況,采取不同的有償使用標準和補貼標準。發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織主導(dǎo)和村民自治作用,在堅持“一戶一宅、建新拆舊、法定面積”的前提下,鼓勵探索級差排基、選位等有償使用分配方式,有償使用和分配所得實行?顚S。

四、推行宅基地總量控制和探索確權(quán)固化到戶。針對存量宅基地面積大、利用效率低、閑置浪費嚴重的狀況,必須引入宅基地規(guī)?偭靠刂频母拍,根據(jù)人口轉(zhuǎn)移、戶籍變化、區(qū)域規(guī)劃等綜合因素確定總量規(guī)模。同時,借鑒農(nóng)民承包地和農(nóng)村集體資產(chǎn)確權(quán)固化的做法,可結(jié)合開展農(nóng)村宅基地確權(quán)頒證,探索對宅基地固化到戶,同樣實行生不增、死不減,入不增、出不減,從根本上解決宅基地只增難減的矛盾。

五、積極開展農(nóng)村宅基地收貯利用工作。采取政府引導(dǎo)、村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)為實施主體,在農(nóng)民自愿和按標準補償后,收回農(nóng)戶的宅基地和房宅,集中起來進行儲備、開發(fā)和復(fù)墾,盤活整合農(nóng)村宅基地資源,促進合理有效利用。資金來源可依靠土地結(jié)余指標收益、政府政策補貼和宅基地有償選位收益等途徑解決。市、縣可探索建立農(nóng)村宅基地收貯再利用專項資金,專項用于宅基地收貯再利用的啟動資金、獎勵、補助及復(fù)墾工程。

六、統(tǒng)籌宅基地與戶籍制度等綜合配套改革。針對實施二孩政策和戶籍制度改革后新出生子女等出現(xiàn)的新情況,要著眼于完善城鄉(xiāng)一體化的住房和社會保障體系,逐步限制“一戶一宅”分配方式,積極推行戶有所居多種實現(xiàn)形式,鼓勵農(nóng)房立改套或公寓式安置,探索宅基地換保障房、換股權(quán)、換社保等創(chuàng)新做法,允許符合條件的農(nóng)民申請經(jīng)濟適用房、廉租房,使戶籍制度改革與土地、住房、就業(yè)、社保、公共服務(wù)等配套聯(lián)動,推動城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)向一元結(jié)構(gòu)。

七、探索在縣域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)。現(xiàn)有的政策法律規(guī)定宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)流轉(zhuǎn),這種流轉(zhuǎn)范圍的限制阻礙了資產(chǎn)價值的實現(xiàn)。保障和維護農(nóng)民宅基地權(quán)益是改革的價值取向,要在堅持處分權(quán)服從國家征收和用途管制,收益權(quán)由農(nóng)民和集體均沾的原則下,進一步擴大宅基地置換、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓、交易、繼承、入股等權(quán)能。探索在縣域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn),探索符合一定條件的宅基地和農(nóng)房入市交易,探索有條件的地方逐步實現(xiàn)農(nóng)房與商品房同權(quán)同價同交稅。對通過各種方式騰退的存量宅基地,在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地,探索在較大范圍內(nèi)公開入市和流轉(zhuǎn)。

是否允許城里人到農(nóng)村買地蓋房?這是社會比較關(guān)注的敏感問題。從市場配置資源角度看,放開流轉(zhuǎn)范圍是有益的。反對者主要擔憂逆城市化和改變土地性質(zhì)。我們認為,從改革的穩(wěn)妥性和有序推進考慮,現(xiàn)階段不宜全面放開城里人到農(nóng)村買地蓋房,防止農(nóng)村自己的事還沒解決好,城里人又來了,造成混亂。可以改革創(chuàng)新和探索的路徑有三條:一是對外來人可考慮采取租賃的方法;二是對戶籍已在外的本籍鄉(xiāng)賢人才愿意回鄉(xiāng)定居和服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)的,應(yīng)持允許和支持政策;三是可以考慮選擇少數(shù)縣(市、區(qū))開展有條件的城里人到農(nóng)村建房試點探索。

八、加快將宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這是完善宅基地管理、用益物權(quán)保障和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的基礎(chǔ)性工作。當前主要問題有兩個:一是由于宅基地是沒有收益的特殊物權(quán),“證書無用”思想普遍存在,農(nóng)民自身對發(fā)證的積極性不高;二是農(nóng)村宅基地少批多建、違法用地、權(quán)源資料不全等歷史遺留問題處置起來比較復(fù)雜。為此,要通過深化農(nóng)村土地民主管理,發(fā)揮村級集體經(jīng)濟組織和村民的主體作用,結(jié)合三改一拆,區(qū)分不同情形,妥善處理好歷史遺留問題,加快將宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

九、建立健全農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易市場體系。依托現(xiàn)有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,或建立縣級農(nóng)村不動產(chǎn)交易中心,為宅基地有償退出和財產(chǎn)實現(xiàn)搭建渠道。探索建立農(nóng)村宅基地和住房市場交易服務(wù)平臺,推進評估中介機構(gòu)建設(shè),完善交易流通體系,逐步形成能反映用地成本、區(qū)位級差、供求關(guān)系的宅基地價格體系,建立集體與農(nóng)戶合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機制,讓農(nóng)民享有更大的土地收益權(quán)利。

十、積極探索和推行貨幣化安置方式。在村居改造和棚戶區(qū)改造中積極推行貨幣化補償安置方式,通過直接貨幣補償或?qū)嵤?+X”模式,即1套實物安置,其他方面實行貨幣化。對有資格新申請農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶,鼓勵采取“給錢不給地”、“留權(quán)不留地”,將解決民生問題與減少農(nóng)村用地規(guī)模,以及化解商品房庫存有機結(jié)合起來。

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