北京法拍房限購最新政策的相關(guān)事項(xiàng)

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 據(jù)了解,近日,北京與“法拍房”有關(guān)的幾個(gè)部門,市住建委、市高級人民法院、市規(guī)劃國土委召開會議,就“法拍房”的購房資格問題進(jìn)行了研究,明確了“法拍房”納入限購的相關(guān)事項(xiàng)。

這次新政是繼平房住宅納入限購后,繼續(xù)堵漏。過去不限購的“法拍房”,現(xiàn)在納入了限購范圍。

所謂“法拍房”,是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí),被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,將債務(wù)人名下房屋拍賣,以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。

淘寶司法拍賣平臺上,北京的“法拍房”吸引了不少人的關(guān)注,尤其是低總價(jià)的房源。

“法拍房”不限購,成交價(jià)一般低于市場價(jià),存多次抵押、騰退難及拖欠物業(yè)費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)

近日,張先生來電咨詢:3月份以來,北京法院網(wǎng)掛出的拍賣房源信息明顯增多,也聽周圍朋友說,法拍賣是個(gè)“淘房”好途徑,不限購、價(jià)格低,就是不知道這類房源該如何買?是否有相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?

實(shí)際上,看中“法拍房”的不止張先生。在北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)不斷上漲的背景下,手中有錢的一些購房者,將目標(biāo)鎖定在法拍房上,希望通過“撿漏”,完成安居愿望。不過,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易費(fèi)用高、產(chǎn)權(quán)不清、無法過戶等諸多風(fēng)險(xiǎn),置業(yè)者應(yīng)謹(jǐn)慎為之。

■ 名詞解釋

“法拍房”是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí),被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,將債務(wù)人名下房屋拍賣,以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。據(jù)悉,“法拍房”主要有四個(gè)主要來源,一是按揭違約產(chǎn)生,二是民間借貸違約產(chǎn)生,三是司法沒收,四是無主房產(chǎn)。

不限購、價(jià)格低、全款買

登錄北京市法院網(wǎng)發(fā)現(xiàn),僅4月發(fā)布的拍賣房源信息(部分將在5月拍賣)就有四五十條,而上周五鏈家網(wǎng)掛出的法拍房源也有40套左右。其中,位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”,109平方米,231萬元,而同樣戶型的普通二手房,鏈家網(wǎng)上的掛牌價(jià)在268萬-280萬元之間,由于低于市場價(jià),該房源已吸引了64組購房者看房。

的確,相比普通二手房,法拍房有其優(yōu)勢。首先是不受限購政策影響。目前,北京各區(qū)縣在實(shí)際操作中,無論是沒有購房資格的外地在京人員,還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的京籍家庭,均可參與競價(jià)并購買法拍房。其次,法拍房的成交量較市場價(jià)稍低。根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定,人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)或市場價(jià)的80%;而如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價(jià)的20%。

不過,值得注意的是,按照法院的要求,購買法拍房必須一次交付全款,不能貸款。而且法拍房競拍結(jié)束后,購房者要辦理過戶手續(xù),須出具法院的《執(zhí)行裁決書》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件,才能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)。一位不愿具名的法律界人士說,“文件什么時(shí)候出,還需要法院根據(jù)案件進(jìn)展情況來定,具體時(shí)間不確定,簡單的案件幾天就能辦理,有些案件可能需一年半載!

少數(shù)行家的購房渠道?

據(jù)了解,拍賣公司的法拍房是在法院搖號所得,是按法院委托進(jìn)行拍賣的。而從開始,多數(shù)城市的法拍房轉(zhuǎn)移到淘寶的司法拍賣平臺上,既可以減少傭金,還能提高拍賣效率。北京的法拍房除了在淘寶平臺上交易外,還有一部分委托給拍賣公司進(jìn)行拍賣,線上線下同時(shí)進(jìn)行并有交集。

經(jīng)梳理淘寶平臺上北京司法拍賣房源信息發(fā)現(xiàn),從至2017年4月27日,在北京市范圍內(nèi),840套已標(biāo)示狀態(tài)為“已結(jié)束”的司法拍賣房源,進(jìn)入到二次拍賣的房源有248套,而進(jìn)入三次拍賣的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍。而流拍的法拍房主要是一些工業(yè)廠房、賓館、商場和爛尾樓等物業(yè)。相對而言,總價(jià)較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高。

“目前很多二手房交易都通過中介來操作,就是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易較為復(fù)雜。而法拍房相比普通二手房交易,流程更為復(fù)雜,也面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。拍賣公司、中介或其他專業(yè)人士才敢競買!币患也辉妇呙呐馁u公司工作人員介紹。

讀懂公告,注意風(fēng)險(xiǎn)

多家拍賣公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,法拍房的具體情況、尚不清楚的事項(xiàng)、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)都會在拍賣公告中披露,包括是否有抵押權(quán)人及共有權(quán)人、水電煤氣是否欠費(fèi)、違建面積、是否有住人等情況!白钪匾氖菢(biāo)的交割款,也都有明示。不過,也不排除會出現(xiàn)交割困難的情況,但較為少見!币晃欢啻螀⑴c法拍房流程的工作人員提醒,買家一定要在競拍前去現(xiàn)場,也要盡可能地到相關(guān)部門詢問調(diào)查。

上述法律界人士曾參與過一個(gè)案件.其當(dāng)事人2013年在南方某省省會以302萬元競得一套商用法拍房,并在指定期限內(nèi)付清房款。但當(dāng)他前往房管局辦理過戶時(shí)卻被通知,該房還欠著一筆土地出讓金,最后算下來竟比市場價(jià)高出100多萬!案偱姆ㄅ姆繒r(shí)要注意,一旦房子在國家劃撥的土地上所建,二次交易時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。那么所有費(fèi)用算下來可能高于市場價(jià)!

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,倘若真有一些性價(jià)比較高的法拍房源,一定要在拍賣前讀懂各類條款,比如房屋的相關(guān)權(quán)利關(guān)系,另外要調(diào)查此類房屋被拍賣的原因,尤其是部分未公開的原因。只有這樣,在接手此類住房時(shí)才能規(guī)避各類問題和風(fēng)險(xiǎn)。

■ 律師提醒

法律界人士提醒,買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項(xiàng):

1 注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者,還是輪候查封者,關(guān)注是否被其他機(jī)構(gòu)查封。

2 要留意所拍賣房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否有問題,是否存在產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有情況。

3 法拍房的房主往往涉及債務(wù)問題,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押,未來可能面臨相應(yīng)的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榉ㄅ姆亢罄m(xù)所有費(fèi)用均由購房者承擔(dān)。值得注意的是,由于民間借貸是無法通過國家機(jī)構(gòu)查詢得知,購買這類房屋,入住后可能會遭其他債權(quán)人追討。

4 要關(guān)注是否存在實(shí)際居住權(quán)人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下后,雖然購買人已完成房屋過戶,卻因租戶不搬離或原來產(chǎn)權(quán)人拒絕搬遷,而無法實(shí)際入住。一般情況下,執(zhí)行法院不會強(qiáng)制騰空,只能由購房者通過另立民事案件處理。

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用情況,部分房產(chǎn)因長期無人居住,可能面臨數(shù)額較大的欠費(fèi),將由競買人自行承擔(dān)和解決。這情況一般會在拍賣公告的標(biāo)的物介紹中有所說明,比如,某房源的信息就顯示,“物業(yè)、水、電、氣等欠費(fèi)不詳,需買受人核實(shí)后自行承擔(dān)”。

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