營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

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 5月1日起全面推開的營(yíng)改增試點(diǎn),將對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)影響幾何?

5月1日起,營(yíng)改增試點(diǎn)改革在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點(diǎn)和重點(diǎn),備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”,直接影響到整個(gè)改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

營(yíng)改增新政下,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù),并且影響主要的房地產(chǎn)類型,比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率,較之營(yíng)業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國(guó)間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為,增值稅實(shí)際上是基于差額征稅(銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)),而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項(xiàng)),所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外,過渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布,但大眾對(duì)于營(yíng)改增后房?jī)r(jià)走勢(shì)格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊(cè)稅務(wù)師董智在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說,由于增值稅是價(jià)外稅,營(yíng)改增后,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)是價(jià)稅分離后的房?jī)r(jià),與同期相比肯定房?jī)r(jià)會(huì)“下降”,但購(gòu)房者支付的總金額不一定會(huì)減少。

他舉例說,營(yíng)改增前合同價(jià)500萬的房子,同樣的情況下,營(yíng)改增后,現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià):500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,房?jī)r(jià)還是會(huì)略有下降:500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡(jiǎn)易征收的情況下,稅負(fù)略有下降,在一般計(jì)稅方式下,房企稅負(fù)會(huì)不會(huì)下降取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計(jì)稅方式的供應(yīng)商),越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制。”董智說。

在沈瑛華看來,營(yíng)改增政策屬于平穩(wěn)過渡,房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)檎叱雠_(tái)而波動(dòng)。舉例而言,個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定,不僅適用于個(gè)人自住用房,也適用于投資的住房。這一政策對(duì)于鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。

據(jù)悉,有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺(tái)營(yíng)改增政策中,購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會(huì)普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。

營(yíng)改增相關(guān)政策規(guī)定,5月1 日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,第一年 抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

“新購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納稅抵扣范圍,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是個(gè)重大利好,有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。”董智表示。

既然營(yíng)改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)因此出現(xiàn)上漲?之前財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌就曾公開表示,雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,但如果對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有益處的話,企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去大量購(gòu)買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn),說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、占有更大的市場(chǎng),這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

董智認(rèn)為,由于改征增值稅后,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理,這樣就對(duì)上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來,由于在一般計(jì)稅方式,多取得進(jìn)項(xiàng)稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅,會(huì)調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),會(huì)更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

【詳解】

營(yíng)改增:加速房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存

位于山東菏澤的東明石化集團(tuán)早在便計(jì)劃通過旗下港灣新城房地產(chǎn)開發(fā)公司,規(guī)劃建設(shè)用地100畝、20萬平方米的住宅小區(qū),而該計(jì)劃直到近期營(yíng)改增全面推開后才得以實(shí)施。

東明石化集團(tuán)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理蘇愛軍掰著手指頭算了一筆賬:“在營(yíng)改增以前,此項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng),便需繳納稅金3000余萬元,這對(duì)于急需資金的地方煉油企業(yè)而言是一筆不小的開支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項(xiàng)目作為稅前收入去除,能直接省去1000多萬元稅款,稅款直接下降40%左右,大大減少了對(duì)企業(yè)發(fā)展資金的占用?梢哉f,是營(yíng)改增讓我們下了決心,為企業(yè)職工干了這么一件大好事!”

山東省章丘市繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元對(duì)營(yíng)改增的政策關(guān)注已久,還安排公司財(cái)務(wù)人員通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)等及早掌握政策。他說,現(xiàn)在最大的利好在于土地成本在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)能抵扣。

“土地出讓金成本在總體開發(fā)建設(shè)成本中能占比30%左右,再加上其他建設(shè)、裝修等成本也相應(yīng)地納入抵扣范圍,企業(yè)能進(jìn)一步壓縮成本,最終以降低房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上,能更好地促進(jìn)樓市庫(kù)存的消化!壁w家元說。

土地成本的扣除、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣,只是全面營(yíng)改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的減負(fù)效應(yīng)之一。章丘市繡惠國(guó)稅分局局長(zhǎng)韓紹杰說,營(yíng)改增后,房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)用房可以開具增值稅專用發(fā)票,一般納稅人企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)時(shí),憑借開發(fā)商開具的專用發(fā)票,就可以直接抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額,企業(yè)的購(gòu)買欲望和投資熱情都會(huì)增加,這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消化庫(kù)存無疑會(huì)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

在韓紹杰看來,購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)成本降低,能刺激企業(yè)淘汰舊的產(chǎn)能,積極購(gòu)置新廠房、新設(shè)備,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。這種購(gòu)進(jìn)和銷售效益的雙重疊加,將促進(jìn)納稅人轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)供給側(cè)改革,也是全面營(yíng)改增帶來的“大紅包”。

營(yíng)改增:長(zhǎng)期促進(jìn)建筑業(yè)規(guī)范加快轉(zhuǎn)型

建筑業(yè)吸納了近4500萬的從業(yè)人員,營(yíng)改增后行業(yè)的未來發(fā)展備受關(guān)注。

對(duì)于建筑業(yè)啟動(dòng)營(yíng)改增,部分專家和建筑企業(yè)心存擔(dān)憂,認(rèn)為存在利空消息。但在安徽建工集團(tuán)財(cái)務(wù)部副主任劉強(qiáng)看來,建筑企業(yè)尤其是大型建筑企業(yè),應(yīng)理性認(rèn)識(shí)國(guó)家推行營(yíng)改增的實(shí)質(zhì),雖然初期難免存在或多或少的問題,但要相信國(guó)家相關(guān)部門一定會(huì)充分考慮建筑行業(yè)現(xiàn)狀,出臺(tái)相關(guān)完善措施,讓行業(yè)更好地服務(wù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

他舉例說,以安徽建工集團(tuán)2015年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)完成情況進(jìn)行測(cè)算,應(yīng)繳增值稅比改革前的營(yíng)業(yè)稅多1.68億元,整體稅負(fù)增長(zhǎng)了15.7%,由此帶來的相關(guān)稅收附加導(dǎo)致利潤(rùn)總額減少0.17億元。

“在現(xiàn)有環(huán)境及執(zhí)行條件下,不是所有涉及建筑成本費(fèi)用的每項(xiàng)支出都可以取得增值稅專用發(fā)票或者有較高的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額,比如勞務(wù)人員工資成本! 劉強(qiáng)說,砂、石等地材受管理局限性,大部分經(jīng)營(yíng)企業(yè)很難取得增值稅專用發(fā)票,加上建筑工程經(jīng)常零星采購(gòu)一些來自小規(guī)模納稅人或手工作坊出售的材料,且采購(gòu)次數(shù)及金額較小,也很難取得增值稅專用發(fā)票,這些都造成部分成本支出無進(jìn)項(xiàng)稅可以抵消,導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負(fù)增加。

“建筑企業(yè)必須直面改革,克服路徑依賴,用規(guī)范管理、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)適應(yīng)新稅制并在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟!眲(qiáng)說,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,營(yíng)改增將推動(dòng)建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變,促進(jìn)建筑企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理控制,加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。

營(yíng)改增:考驗(yàn)企業(yè)管理和細(xì)節(jié)處理能力

企業(yè)稅負(fù)能否降低,企業(yè)管理是否到位很關(guān)鍵。

中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)安徽電力建設(shè)第二工程有限公司財(cái)務(wù)部主任肖圣慶建議,企業(yè)需要高度重視,加強(qiáng)學(xué)習(xí),認(rèn)真剖析涉稅風(fēng)險(xiǎn)。以全面風(fēng)險(xiǎn)管理為指導(dǎo),對(duì)照營(yíng)改增各類文件,對(duì)公司內(nèi)部的組織架構(gòu)、項(xiàng)目管理模式以及分包、勞動(dòng)用工、財(cái)務(wù)、合同、采購(gòu)等管理流程梳理分析,找出營(yíng)改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和可能導(dǎo)致稅負(fù)增加的環(huán)節(jié),及時(shí)修正組織架構(gòu)、管控流程等。

其次,認(rèn)真測(cè)算,選擇計(jì)稅方式。由于各項(xiàng)目的施工進(jìn)度、合同范圍、結(jié)算方式以及材料供應(yīng)模式等各不相同,計(jì)稅方式的選擇不能一概而論。因此,公司針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了稅負(fù)成本測(cè)算,選擇最優(yōu)方式,確保公司的稅負(fù)只減不增。

山東菏澤市國(guó)稅局局長(zhǎng)王進(jìn)認(rèn)為,試點(diǎn)企業(yè)以往繳納營(yíng)業(yè)稅,稅基比較簡(jiǎn)單,計(jì)算方式也簡(jiǎn)單。營(yíng)改增之后,增值稅的計(jì)算更為復(fù)雜,核算也相對(duì)復(fù)雜,有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該成為企業(yè)重點(diǎn)考慮的問題。“建議營(yíng)改增試點(diǎn)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)稅制變化,主動(dòng)學(xué)習(xí)吃透政策,積極從產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、財(cái)務(wù)管理等方面改進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式,完善治理機(jī)制,防止稅收風(fēng)險(xiǎn)!

王進(jìn)提醒,以前建筑商在選擇材料供應(yīng)商時(shí)通常會(huì)選擇價(jià)低者,容易造成“劣材驅(qū)逐良材”的現(xiàn)象。營(yíng)改增后,由于增值稅發(fā)票可以抵扣,建筑商在選擇材料供應(yīng)商時(shí),應(yīng)充分考慮是否可以獲得有效可抵扣的增值稅發(fā)票,這樣大型材料供應(yīng)商就不再處于價(jià)格劣勢(shì),建材供應(yīng)市場(chǎng)也將面臨重新洗牌和轉(zhuǎn)型升級(jí)。“通過增值稅發(fā)票,可以打造一個(gè)完整的信用鏈條和抵扣鏈條,可以促進(jìn)上下游企業(yè)一起發(fā)展進(jìn)步!

王進(jìn)建議,一些大的企業(yè)抓緊辦理手續(xù)、爭(zhēng)取盡快為購(gòu)買方提供增值稅發(fā)票,一些小的砂、土、石料供應(yīng)商也要自覺納入增值稅正常管理,主動(dòng)到國(guó)稅機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票,代開發(fā)票的同時(shí)繳納稅款。這樣對(duì)于國(guó)家、對(duì)于供貨商、對(duì)于購(gòu)貨商都是有利的。=

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