蘇州擬限購政策 蘇州房地產(chǎn)限購政策

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去年年底,我的文章《這些城市的房價(jià)可能大漲》中,將蘇州列為可能大漲的第一位,其他位列第一集團(tuán)的有上海、南京、杭州、合肥等。后來房價(jià)上漲的事實(shí)證明,蘇州成為二線城市中房價(jià)的領(lǐng)頭羊。蘇州一些地方去年年底7000多的房子,不到半年之久,價(jià)格超過了2萬,漲幅之大,令人咋舌。

5月17日,蘇州市國土資源局決定將5塊掛牌擬出讓的土地以規(guī)劃優(yōu)化原因暫緩出讓。媒體報(bào)道的真實(shí)原因是,蘇州很多將出臺(tái)包括限購在內(nèi)的調(diào)控政策,為房地產(chǎn)降溫。根據(jù)媒體的報(bào)道,5月17日下午,蘇州市政府舉行了例行會(huì)議,主題是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作,會(huì)議通過了限購方案,擬于5月23日公布、24日執(zhí)行。主要內(nèi)容是,購房者須滿足繳納社保一年以上,個(gè)人所得稅繳納2年以上,另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定,以防炒房和補(bǔ)繳社保。

如果這些消息屬實(shí),暫緩出讓土地的行為則是蘇州市政府冷卻土地市場,從而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場冷靜的舉措。從最近二線城市的動(dòng)態(tài)看,包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市,土地市場和房地產(chǎn)市場熱度互相影響。長三角地區(qū)地王頻出,而且大多在包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市,其熱度甚至超過了一線城市。據(jù)媒體的統(tǒng)計(jì),今年前4個(gè)月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬,蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率,刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;合肥4月底出讓6宗地塊,單日攬金超過110億元,最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%。從土地出讓金的情況看,前4個(gè)月二線城市土地出讓金突破1100億元,占全國土地總成交額的7成,同比上升280%。

在上海、深圳房價(jià)暴漲之后出臺(tái)調(diào)控措施,一線房地產(chǎn)市場迅速冷凍,成交量相對于調(diào)控前幾乎腰斬。那么,如果蘇州等城市推出限購,二線市場是否也步一線城市的后塵冷凍,已經(jīng)熱得發(fā)燙的房地產(chǎn)之火如何會(huì)否向三線轉(zhuǎn)移。

對于蘇州、南京、合肥等二線城市的房價(jià),筆者并不認(rèn)為可以和上海等一線城市的房價(jià)比較。事實(shí)上,一線城市的房價(jià)在經(jīng)歷一季度的瘋狂之后,房價(jià)的絕對值已經(jīng)很高,是否存在泡沫尚待時(shí)間驗(yàn)證,但一線城市很多房價(jià)遠(yuǎn)高于歐美國家很多城市的房價(jià)已是事實(shí)。相反,蘇州、南京、合肥等城市的房價(jià),絕對值并不高,蘇州瘋狂,是因?yàn)橹皟r(jià)格過低,從價(jià)格本身看屬于補(bǔ)漲,只是在貨幣寬松和房地產(chǎn)刺激政策的雙重利好下,演化成了瘋漲的行情而已。現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)相對合理,考慮到蘇州自身城市的特點(diǎn),以及蘇州下轄的縣市的替代性,在經(jīng)歷今年前四個(gè)月的瘋漲之后,后續(xù)再瘋漲的可能性很小。在我看來,在當(dāng)下,蘇州的房地產(chǎn)市場搞限購,其實(shí)根本沒有必要,效果可能適得其反。不限購,市場在釋放購買力之后,自然回歸正常。一旦限購,反而成為饑餓營銷般的促銷手段,引發(fā)新的恐慌性購買。對于全國的二線市場,筆者不僅不同意蘇州的限購措施,對所有的施與二線的限購,在我感覺,是一種市場瘋狂之后,為了防止急漲后的急跌采取的穩(wěn)定市場的行為。

當(dāng)然,這次二線城市房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向和降溫,也有一個(gè)背景,那就是5月9日權(quán)威人士的訪談,在訪談中,權(quán)威人士對當(dāng)下房地產(chǎn)市場有三個(gè)重要觀點(diǎn):一是強(qiáng)調(diào),房子是給人住的,這個(gè)定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”,而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策;二是指出,恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行,去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,這個(gè)教訓(xùn)必須汲取;三是提出在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度,建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度。

從杠桿和大力刺激的角度看,目前二線城市存在的最大的問題倒不是房價(jià),而是土地市場的瘋狂。開發(fā)商瘋狂拿地,如果拿地的錢通過融資和加杠桿的方式取得,意味著未來一定會(huì)通過推高房價(jià)的方式確保獲得利潤,土地市場的加杠桿的危險(xiǎn)比住房市場其實(shí)更為危險(xiǎn),這也是過去的事實(shí)所證明的。對于二線市場,應(yīng)該嚴(yán)控土地市場的炒作,通過增大土地供應(yīng)等方式平抑市場,并對開發(fā)商拿地的資金來源予以限制。通過土地市場的降溫,而不是以前的限購的措施,對于市場的長久健康更為有益。

筆者認(rèn)為,不管蘇州等二線城市是否出臺(tái)調(diào)控舉措,今年房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大,市場的暴漲不可持續(xù)。買房者無需恐慌!下半年,隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位,樓市政策回歸以人為本,而非加杠桿的周期,支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備。不要忘了,這個(gè)市場在基本面上處于去庫存的周期,即供大于求的狀態(tài)。瘋漲已經(jīng)尾聲,一些瘋狂拿地的開發(fā)商很快會(huì)體會(huì)到?jīng)_動(dòng)的懲罰。

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