烏魯木齊物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第四條 市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。
區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)上接受市房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。
發(fā)展和改革、財(cái)政、建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、市政市容、工商、公安、民政、園林、環(huán)保、行政綜合執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
第六條 社區(qū)居民委員會(huì)依法參與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照確定的國(guó)有土地使用權(quán)范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由市房產(chǎn)行政管理部門確定。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積的百分之五十以上且業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上的;
(二)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且業(yè)主入住率達(dá)到百分之二十五以上的。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十條規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)。
第十二條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十三條 首次業(yè)主大會(huì)召開費(fèi)用由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分收益中支出;如果沒有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分收益的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，每年至少召開一次。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)定期向業(yè)主公布物業(yè)管理相關(guān)情況和資料;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議、議事規(guī)則、管理規(guī)約等資料向社區(qū)居民委員會(huì)提交備案材料，由社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)資料后，上報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行備案。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì);不及時(shí)移交的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交，拒不移交的，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì);不及時(shí)移交的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交，拒不移交的，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理使用和業(yè)主委員會(huì)成員報(bào)酬的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位對(duì)新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積在二萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十四條 新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在售房時(shí)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，向購(gòu)房人明示。購(gòu)房人在購(gòu)買新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。
開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十七條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之二至千分之五配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于五十平方米。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于二十平方米。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有依法核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并按照核定的資質(zhì)等級(jí)承攬相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十六條第一款規(guī)定的資料。
第三十一條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)合同依法解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本條例第二十六條第一款規(guī)定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第三十六條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)(縣)房產(chǎn)行政管理部門、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)行政執(zhí)法部門參加。
聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第三十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。
第三十八條 市、區(qū)(縣)人民政府房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主分戶計(jì)量裝置及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及費(fèi)用。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌的;
(二)占用、損壞建筑物共有部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移裝建筑物共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違章搭建、私設(shè)攤位，在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;
(四)違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放惡臭氣體、有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲;
(五)違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)寵物及家禽家畜;
(六)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(七)法律、法規(guī)、管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)、出租等方式滿足業(yè)主的需要。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)所得收益屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)有關(guān)行政管理部門審批。
第四十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
第四十八條 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定;未成立業(yè)主大會(huì)的，具體續(xù)交辦法由市房產(chǎn)行政管理部門會(huì)同市財(cái)政行政管理部門制定。
第四十九條 專項(xiàng)維修資金以及其存儲(chǔ)利息、增值收益歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第六章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格行政管理部門會(huì)同市房產(chǎn)行政管理部門根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。
第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十四條 物業(yè)管理用房的用水、用電、用氣、用熱等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。
第七章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第五十五條 對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)編制全市舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第五十六條 舊住宅區(qū)實(shí)施綜合改造前，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)，落實(shí)改造管理方案簽訂管理規(guī)約。舊住宅區(qū)可以實(shí)行專業(yè)管理、自行管理和社區(qū)管理等模式。
第五十七條 舊住宅區(qū)綜合改造后，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)參與日常管理并承擔(dān)衛(wèi)生清潔等費(fèi)用。舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化和供排水等市政公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)。
第八章 法律責(zé)任
第五十八條 違反本條例規(guī)定，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。
第五十九條 違反本條例規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政管理部門處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十條 違反本條例規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。
第六十一條 違反本條例規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十二條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處3000元以上一萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
第六十三條 違反本條例第四十五條規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以2000元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條 違反本條例規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政管理部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十五條 違反本條例應(yīng)當(dāng)受到行政處罰的其他行為由有關(guān)行政機(jī)關(guān)依法予以處罰。
第六十六條 房產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章 附 則
第六十七條 本條例所稱共用部位是指：屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁樓板、屋頂?shù)?、門廳、樓梯間、電梯井、走廊通道等。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水和供氣管道、水箱、加壓泵、電梯、天線、照明和消防設(shè)施、綠地、道路溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第六十八條 本條例自2011年6月1日起施行。
