廣安物業(yè)管理條例實施細則最新修訂版(全文)

廣安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一條　為規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》《四川省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條　本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理活動。

第三條　本實施細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。

第四條　尊重業(yè)主對物業(yè)共有部位的共同管理，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條　市發(fā)展改革委會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作，建立完善相關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費管理。

各區(qū)市縣、園區(qū)發(fā)展改革部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費政策落實和監(jiān)督管理工作。

市場監(jiān)管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費日常監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)亂收費行為。

第六條　保障性住房物業(yè)服務(wù)和住宅（別墅除外）前期物業(yè)服務(wù)收費標準、車位管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。按照《四川省定價目錄》規(guī)定，由市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素制定相應(yīng)基準價與浮動幅度，并向社會公布。

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費是指房屋自售出之日起至業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定向業(yè)主收取的費用。

車位管理服務(wù)費是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主購買的車位提供照明、清潔、監(jiān)控、維護秩序等服務(wù)所收取的費用。

第七條　由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費，以及別墅、非住宅物業(yè)服務(wù)費，接受業(yè)主委托的特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費、家政服務(wù)費等實行市場調(diào)節(jié)價。收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)議約定。

第八條　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本轄區(qū)價格主管部門、物業(yè)主管部門制定的基準價及浮動幅度內(nèi)，根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準提出收費標準，按照管理權(quán)限報物業(yè)主管部門和價格主管部門備案同意后執(zhí)行。

物業(yè)主管部門按照規(guī)定對備案申請人提供的物業(yè)管理服務(wù)等級標準進行認定。

價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準認定情況，綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、小區(qū)性質(zhì)特點等因素，在不超過規(guī)定基準價及浮動幅度內(nèi)確定上限標準。必要時，價格主管部門可進行定價成本監(jiān)審或成本測算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要資料。

第九條　新建住宅銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)依法通過招投標或協(xié)議招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標準和收費標準等。前期物業(yè)服務(wù)委托合同簽訂之日起10個工作日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照第八條規(guī)定依次報相關(guān)部門備案審核。

新建住宅銷售時，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)服務(wù)收費標準，不得超過備案審定標準。

少數(shù)物業(yè)項目因政府指導(dǎo)價未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，確需超出政府指導(dǎo)價最高上限的，建設(shè)單位可在發(fā)布招標公告前20個工作日向有定價權(quán)限的價格主管部門、物業(yè)主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經(jīng)核定的收費標準，同時作為該項目前期物業(yè)招投標的最高收費標準。

第十條　住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變化，接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時到物業(yè)主管部門備案；需要上調(diào)收費標準的，須按照價格管理權(quán)限報價格主管部門依法審批。

第十一條　符合設(shè)立業(yè)主大會但尚未設(shè)立且前期物業(yè)服務(wù)合同已到期的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費標準繼續(xù)按照價格主管部門備案標準執(zhí)行，至小區(qū)依法成立業(yè)主大會并自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、重新簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止。

前期物業(yè)服務(wù)收費因服務(wù)成本或政府指導(dǎo)價調(diào)整變化確需超過最高上限的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，聘請第三方有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)認定并出具物業(yè)服務(wù)企業(yè)近三年年度財務(wù)報表，在小區(qū)顯著位置公開征詢意見不少于15日，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并重新簽訂合同約定執(zhí)行。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會按照法定程序決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

第十二條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十三條　物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按照規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）管理費用分攤；

（十）法定稅費和合理利潤。

（十一）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大型和中型維修、更新和改造費用，應(yīng)當通過住宅專項維修資金列支，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十四條　住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用窈媳碛脩魞r格執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第十五條　按照價格管理權(quán)限，價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)主管部門每三年對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)等級標準及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，根據(jù)評估結(jié)果決定是否啟動政府指導(dǎo)價調(diào)整程序。

第十六條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛的業(yè)主或物業(yè)使用人，應(yīng)向車位產(chǎn)權(quán)人交納車位使用費，按照合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納車位管理服務(wù)費。對停放的車輛有保管要求的，業(yè)主或使用人應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂車輛保管合同，按照合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納車輛保管費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔約定的相關(guān)責(zé)任。

業(yè)主共有道路或者其他場地按照有關(guān)規(guī)定規(guī)劃用于停放車輛的車位，屬業(yè)主共有。車輛停放收費標準的制定和調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主共有車位的經(jīng)營所得收益，扣除按照約定應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它車輛停放服務(wù)經(jīng)營管理者的相關(guān)人員薪酬、日常保潔、秩序維護等服務(wù)費用后，剩余部分應(yīng)當用于補充本小區(qū)住宅專項維修基金。

住宅小區(qū)車輛臨停費、車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價。對進入物業(yè)區(qū)域開展應(yīng)急處置的公安、消防、搶險、檢修、救護、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車輛臨停費后不得收取車位管理服務(wù)費，車位租賃費構(gòu)成內(nèi)容由當事雙方合同約定。

第十七條　住宅樓宇、住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的辦公、商業(yè)用房、幼兒園、學(xué)校、會所、活動中心等其他用房的物業(yè)服務(wù)收費標準可高于同類住宅，具體收費標準由雙方合同約定。

第十八條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按照時足額交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，但預(yù)收的期限最長不得超過12個月。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金。

第十九條　業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，為裝飾裝修活動提供服務(wù)的，收費標準由雙方協(xié)議約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)強行收費或只收費不服務(wù)。

裝修垃圾委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，房屋裝修人應(yīng)將裝修產(chǎn)生的垃圾運送至小區(qū)內(nèi)指定的集中點堆放。裝修垃圾清運費一般按照裝修房屋產(chǎn)權(quán)面積不超過每平方米4元的標準計算收��；裝修過程中需要拆除墻體的，可按照拆墻面積不超過每平方米20元的標準適當加收。收取裝修垃圾清運費后，非特約服務(wù)事項不得再收取裝修管理服務(wù)費。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確收取裝修押金的，裝修押金每戶不超過2000元。裝修押金主要用于裝修人對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備、共有部位的損壞修復(fù)和不當行為的約束，不得無故扣留。

第二十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護小區(qū)秩序，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等產(chǎn)生的制作費用應(yīng)計入物業(yè)服務(wù)成本，并應(yīng)當為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置不少于3張出入證（卡）。業(yè)主或物業(yè)使用人丟失、損壞需要補辦的，可按照補償成本原則收取工本費。

物業(yè)管理區(qū)域停車場實行門禁管理的，應(yīng)當免費為車主配置1張車輛出入卡。

第二十一條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費及其他額外費用。

電網(wǎng)企業(yè)無法直接供電到終端用戶，需由物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供的，用戶（租戶）線損電價、電力服務(wù)費等轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費按照相關(guān)規(guī)定收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得超過規(guī)定隨意定價。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費用的，其它部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域公示欄、業(yè)主出入口或物業(yè)服務(wù)中心，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費對象及監(jiān)督舉報電話等有關(guān)情況進行公示。

新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

第二十四條　本實施細則由廣安市發(fā)展和改革委員會、廣安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣安市市場監(jiān)督管理局負責(zé)解釋。

第二十五條　本實施細則自2020年　月　日起施行，有效期為5年。《廣安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈廣安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則〉的通知》（廣安府辦發(fā)〔2014〕6號）同時廢止。

廣安城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價

（建議方案一）

廣安城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價

（建議方案二）