為適應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，今后，安徽省老舊住宅物業(yè)履行相關(guān)手續(xù)后，可以使用共有部分增設(shè)電梯。昨天下午，省十二屆人大常委會(huì)第31次會(huì)議閉幕，通過了新修訂的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，并將于10月1日起正式施行。
開發(fā)商承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)
省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任吳斌介紹，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至去年9月份，安徽省實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目9202個(gè)，召開了首次業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的只有2764個(gè)，不到三分之一。
為了解決首次業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)成立比例低的問題，條例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道報(bào)送成立業(yè)主大會(huì)需要的文件資料，并承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)。
同時(shí)，規(guī)定業(yè)主主動(dòng)籌備成立業(yè)主大會(huì)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)，并參加籌備組;業(yè)主未及時(shí)召開首次業(yè)主大會(huì)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組建籌備組。
小區(qū)可使用共有部分增設(shè)電梯
安徽省不少老舊小區(qū)并未安裝電梯，這給很多老年人帶來了出行上的困難。吳斌介紹，為了適應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，條例對住宅物業(yè)增設(shè)電梯做出明確規(guī)定。
具體來說，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
此外，條例明確，老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
小區(qū)內(nèi)禁止違規(guī)養(yǎng)寵物
條例明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止13種行為。江淮晨報(bào)、江淮網(wǎng)記者注意到，這些禁止行為除了擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營等規(guī)定外，還有兩項(xiàng)內(nèi)容值得關(guān)注。
“違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物被列入了禁止行為中�！眳潜蠼榻B，在不少小區(qū)，違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物的行為屢見不鮮，有些還造成了業(yè)主之間的糾紛甚至是傷害事件。
“違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途也被列入了禁止行為中�！眳潜笳f。
據(jù)介紹，這一條款意味著不少小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營行為或?qū)⒌玫揭?guī)范。此前，小區(qū)內(nèi)有不少住戶將住宅改成了餐館、美容院等經(jīng)營場所，給鄰居帶來了困擾。條例做上述前置性規(guī)定，也是對小區(qū)業(yè)主改變建筑物用途進(jìn)行了限制。
條例明確，違反上述禁止性規(guī)定的，業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門進(jìn)行依法制止或處理。
首次明確執(zhí)法進(jìn)小區(qū)
對于小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生的事務(wù)，執(zhí)法部門是否應(yīng)該進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理，安徽省此前并無明文規(guī)定。條例對有關(guān)部門進(jìn)小區(qū)執(zhí)法予以明確，并規(guī)定有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系方式。
條例明確，縣級人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查或處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
八種情形動(dòng)用維修資金更簡便
專項(xiàng)維修資金的使用難備受社會(huì)關(guān)注。省住建廳副廳長陳揚(yáng)年透露，安徽省專項(xiàng)維修資金目前已結(jié)存了200億元，結(jié)存資金較多的原因除了新建住宅小區(qū)較多的因素外，申請?zhí)崛≠Y金的條件、程序復(fù)雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善。
條例規(guī)定，發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專項(xiàng)維修資金：
屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設(shè)施損壞的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落風(fēng)險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;二次供水設(shè)施損壞的;其他危及房屋安全的情形。
條例明確，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
符合條件的較大小區(qū)可劃分為不同物業(yè)區(qū)域
“據(jù)我所知，合肥市有一個(gè)小區(qū)的人數(shù)達(dá)到了10萬人，小區(qū)規(guī)模過大，導(dǎo)致首次業(yè)主大會(huì)召開比較困難，在現(xiàn)實(shí)中是存在的�！眳潜蠼榻B，條例關(guān)注到這一情況，對物業(yè)管理區(qū)域的劃分進(jìn)行了規(guī)定。
條例規(guī)定，規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
開發(fā)商不得拒絕出租未售車位
小區(qū)停車問題備受關(guān)注。條例明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出租、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開;業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。
公共經(jīng)營收益需單獨(dú)列賬
利用小區(qū)公共道路用于停放車輛，停車費(fèi)收益到底歸誰?在小區(qū)電梯等共用設(shè)施設(shè)備上從事廣告經(jīng)營，收益怎么分配?上述問題是很多老百姓關(guān)心的事情。
條例明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營收益單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金。
建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。
公共服務(wù)設(shè)施權(quán)屬有明確規(guī)定
條例明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有。
