第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，凡未落實(shí)前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。
配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)按照"市組織整治、區(qū)落實(shí)管理"的原則，實(shí)施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應(yīng)結(jié)合各自不同特點(diǎn)推行物業(yè)管理。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市房管部門)是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管，配合市物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中違反法律法規(guī)的行為等。
市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負(fù)責(zé)管理市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施的監(jiān)管工作，指導(dǎo)與推進(jìn)市區(qū)住房的社會(huì)化、市場(chǎng)化維修工作,組織實(shí)施原有住宅區(qū)的綜合整治。
各區(qū)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)與監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會(huì)同市相關(guān)部門維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。
各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)房管部門)是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。具體負(fù)責(zé)新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)的監(jiān)管工作，會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)籌建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常工作，撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，協(xié)助市房管部門管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
市發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第六條 各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(五)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(七)配合物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)活動(dòng);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過(guò)100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議(以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì))。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)50%以上的，或者入住率達(dá)30%以上、物業(yè)交付使用一年以上的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。
第十二條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由市房管部門制定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的區(qū)房管部門責(zé)令其限期召開。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。
第十六條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
(六)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)房管部門備案，由區(qū)房管部門出具業(yè)主委員會(huì)備案證明。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案等文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設(shè)管理工作。
(一)業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，實(shí)施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng);協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù);聽取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動(dòng)。
(三)社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)�？梢詮氖杖〉奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，或者從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益部分中列支。
經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主質(zhì)詢。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。市房管部門負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十八條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用;
(三)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);
(四)拒絕承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項(xiàng)的責(zé)任;
(五)開展其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理的收支情況，接受質(zhì)詢和審計(jì);
(五)勸阻違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和業(yè)主委員會(huì);
(六)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理;
(七)協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招投標(biāo);3萬(wàn)平方米以上、5萬(wàn)平方米以下(含5萬(wàn))項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式;3萬(wàn)平方米以下(含3萬(wàn))或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，在市房管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市房管部門的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
(一)預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(二)新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(三)非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成;
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)市房管部門備案。
簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)三年。如果期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。
第三十四條 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：
(一)建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系;
(二)設(shè)計(jì)管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理公約建議書;
(三)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò);
(四)辦理移交承接驗(yàn)收事宜;
(五)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)管理。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第三十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第三十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)總建筑面積的千分之四配置物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市房管部門制定的承接驗(yàn)收辦法進(jìn)行承接驗(yàn)收。
第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責(zé)任的，仍由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第四十二條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。
