第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本暫行辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條物業(yè)管理應當堅持以人為本，按照業(yè)主自治、社區(qū)管理、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則開展。
第四條市、縣房地產管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)人民政府應當明確一個部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務的監(jiān)督管理工作。
建委、市容、衛(wèi)生、物價、公安、規(guī)劃、環(huán)保、工商等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。
第五條物業(yè)管理實行屬地化管理，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在市、縣人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協(xié)調本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。
第六條物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。市、縣人民政府根據實際制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第七條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確定，以房屋登記薄或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權屬的有效文件為依據。
建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
第八條業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同履行義務，對物業(yè)服務企業(yè)不履行服務合同的行為可以向業(yè)主委員會、街道辦事處和物業(yè)主管部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務費。
第九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在30日內組建業(yè)主大會籌備組。
符合業(yè)主大會成立條件尚未成立的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位或業(yè)主可書面向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在40日內組建業(yè)主大會籌備組。
第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。
新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當向市、縣人民政府房地產行政主管部門申請物業(yè)管理區(qū)域劃分登記。
第十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。
第十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權在物業(yè)管理區(qū)域內開展活動。
第十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由3人以上單數組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過3年，可連選連任。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
第十四條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當督促或組織換屆。
換屆選舉后的10日內，上屆業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當協(xié)調督促其限期移交，在期限屆滿后仍不移交的，新一屆業(yè)主委員會可持物業(yè)主管部門的備案證明，經媒體公告原印章作廢，并向物業(yè)主管部門申請刻制新的印章；有關檔案資料的移交問題，可通過訴訟程序解決。
第十五條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的工作經費及業(yè)主委員會成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。
第三章前期物業(yè)管理
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)、城管執(zhí)法、治安管理、社區(qū)居民委員會用房等各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。
物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十七條住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位負責投資并協(xié)助配合專業(yè)經營設施設備的施工。
第十八條通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)區(qū)域，建設單位應當在銷售物業(yè)前嚴格按照有關規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)服務企業(yè)可以提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。
組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與驗收。
第十九條建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬說明等資料報物業(yè)主管部門備案。
第二十條房地產行政主管部門可以根據相關法律、法規(guī)對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責令建設單位及時整改。整改達到要求后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。
綜合查驗結果和整改情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第二十一條前期物業(yè)服務企業(yè)接受建設單位的委托，可以協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜，并向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。
建設單位應當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和相關物業(yè)管理資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及物業(yè)管理資料移交業(yè)主委員會。
建設單位可以為其開發(fā)住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務企業(yè)提供適當的啟動經費。
第二十二條物業(yè)建設單位不得向業(yè)主承諾減收或免收物業(yè)服務費用。
第四章物業(yè)的使用
第二十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當嚴格遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，對發(fā)生違反法律、法規(guī)使用物業(yè)的行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應給予勸阻、制止，或及時報告有關主管部門。
第二十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記，簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，并按照規(guī)定持有關資料向住宅室內裝飾裝修主管部門辦理相關手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取或變向收取裝修押金，對違反裝飾裝修規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)有責任予以制止或向主管部門報告。
第二十五條建設單位規(guī)劃建設的車庫應當優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的購買或租用。車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。
占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置（物業(yè)服務企業(yè)應根據業(yè)主大會約定進行商定），不得擅自占用道路或者其他場地。
業(yè)主對車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第五章物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。
第二十七條物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、排水設施疏通、秩序維護等專項服務，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第二十八條物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。
第二十九條物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，定期對其服務質量進行考核。
物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案和行業(yè)投訴受理等相關制度，加強行業(yè)監(jiān)督和管理。
第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第三十一條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。
第三十二條業(yè)主委員會經業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同要采用省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定、公布的示范文本。
第三十三條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，履行相關交接義務。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
第六章物業(yè)收費
第三十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業(yè)類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
第三十五條新建商品房物業(yè)服務費的收取時間自領取鑰匙時開始計算；未領取的，自建設單位通知交房的最后期限開始計算。
竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主有權向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或物業(yè)主管部門投訴，要求物業(yè)服務企業(yè)整改，退還不合理收費。
物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
業(yè)主或物業(yè)使用人應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。
第三十七條專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
第七章物業(yè)的維護
第三十八條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關內容委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第三十九條建立物業(yè)工程質量保修金制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%至5%的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的專戶交存物業(yè)質量保修金。
建設單位購買（投保）了工程質量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)工程質量保修金。
建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可提出申請，經物業(yè)主管部門核實后，維修費用可在物業(yè)工程質量保修金中列支。
物業(yè)工程質量保修期屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門應將物業(yè)工程質量保修金本息余額及時退還建設單位。
物業(yè)主管部門應當對物業(yè)工程質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
第四十條物業(yè)工程質量保修期屆滿后，業(yè)主專有部分（自用設備、自用部位）的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第四十一條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第四十二條物業(yè)工程保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔。
住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經營單位進行維護管理。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養(yǎng)護費用。
第八章社區(qū)與物業(yè)管理
第四十四條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的社區(qū)管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關工作。
第四十五條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、規(guī)劃、環(huán)保等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。
第四十六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
第四十七條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第四十八條有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位應當給予協(xié)助、配合。
第四十九條縣、區(qū)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)，應當有計劃的采取措施進行改造整治。
第五十條未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金；物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。
第五十一條居民區(qū)下水道共用部位損壞維修或者需要改造時，有維修資金的由市、縣物業(yè)主管部門協(xié)調解決；屬于房改出售公有住房的由當時售房單位協(xié)調解決；售房單位現(xiàn)已不存在的，由其主管部門協(xié)調解決；無維修資金、無售房單位的由所在社區(qū)協(xié)調產權單位或者產權人解決。
第九章法律責任
第五十二條違反本辦法的行為，國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。
第五十三條違反本辦法第五條、第九條、第四十四條規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府不履行轄區(qū)內物業(yè)管理指導、協(xié)調責任，沒有在規(guī)定期限內成立業(yè)主委員會籌備組的，由所在縣、區(qū)人民政府負責督促，或者由市、縣房地產主管部門提請縣、區(qū)人民政府督促；逾期不協(xié)調處理的，追究有關單位領導行政責任。
第五十四條違反本辦法第十八條規(guī)定，建設單位沒有進行前期物業(yè)招投標的，由房地產主管部門責令限期整改。
第五十五條違反本辦法第五十一條規(guī)定，市、縣物業(yè)主管部門、房改售房單位和社區(qū)居委會沒有及時協(xié)調處理居民下水道等共用部位維修事項的，由其本級人民政府或者上級主管部門責令限期整改；逾期不協(xié)調處理的，追究有關單位領導行政責任。
第五十六條房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者謀取其他利益，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第五十七條本辦法自2010年1月1日起試行1年。
