荊州市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務,保障社會公共利益,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,營造安全、舒適、文明和諧的生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關法律和法規(guī)的規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理服務活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè),是指房屋和與其配套的共用設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托,依照合同約定對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關區(qū)域內的環(huán)境、公共秩序等提供相應管理服務的活動。
本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。
第四條 本市推行社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務。新建住宅區(qū)和兩個以上業(yè)主的新建住宅,應當實行物業(yè)管理。原有的住宅區(qū),應創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
第五條 荊州市房產行政主管部門負責組織本辦法的實施。各縣市房產行政主管部門依照本辦法對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。
公安、工商、物價、環(huán)保、住建、規(guī)劃、電力、電信、郵政、計生等有關部門,依照法定職責和本辦法的規(guī)定,負責相關管理工作。
各縣(市)區(qū)人民政府、市開發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理市場進行監(jiān)督、管理。
第六條 荊州市物業(yè)管理協(xié)會(以下簡稱市物業(yè)管理協(xié)會)是物業(yè)服務行業(yè)自律組織,應當積極規(guī)范行業(yè)內經營行為,維護會員合法權益,促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內住宅及非住宅建設單位,應當采用招投標方式選聘一個具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。住宅在5萬平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律實行公開招投標,投標人不得少于3個;住宅在5萬平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荊州城區(qū)范圍內經市房產行政主管部門、縣(市)經縣(市)房產行政主管部門批準,可以采取邀請招標的方式,向5個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書,選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
政府提倡和鼓勵其它物業(yè)的建設單位和業(yè)主大會采用招投標方式,選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第八條 物業(yè)管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定,限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標,不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標活動。
第九條 規(guī)劃、設計新建物業(yè)時,必須統(tǒng)籌安排,合理布局物業(yè)管理服務的各項設施,并按開發(fā)建設總建筑面積比例確定物業(yè)管理服務用房。
(一)建筑規(guī)模在5萬平方米以下的,應該按照不低于總建筑面積的4‰確定物業(yè)管理服務用房;建筑規(guī)模在5萬平方米以上的應當按照不低于總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理服務用房。
(二)多層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米以上,高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10萬平方米以上的,應當配備獨立的物業(yè)管理服務用房。高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10萬平方米以下且物業(yè)管理服務用房設置在高層住宅內的,應當設置獨立的使用通道。
(三)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的,為了方便管理,應當將物業(yè)管理服務用房設置在小區(qū)中心區(qū)域或小區(qū)業(yè)主出入口附近。
(四)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務用房不得設置在架空層、地下室和車庫。
第十條 規(guī)劃行政主管部門應當按照本規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理服務用房,在規(guī)劃圖紙上標注物業(yè)管理服務用房的具體位置以及在規(guī)劃設計指標中注明面積,并對物業(yè)管理服務用房的設計進行控制監(jiān)督。
第十一條 開發(fā)建設單位應當按照下列標準建設物業(yè)管理服務用房:
(一)房屋內墻面應當涂刷內墻涂料,頂棚應當?shù)蹴敾蛘咄克⑼苛?地面鋪設瓷磚,衛(wèi)生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具;
(二)上下水、供電、供暖等應當具備正常使用功能;
(三)小區(qū)內配置通訊、有線電視、寬帶設施的,應當在物業(yè)管理服務用房內預留端口,具備正常使用功能。
第十二條 房產行政主管部門應當對物業(yè)管理服務用房獨立測量、計算面積,其面積不計入分攤的公用建筑面積內,并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業(yè)用房”字樣。建設單位應按照規(guī)劃設計的要求建設或預留物業(yè)管理服務用房和各項共用設施,物業(yè)區(qū)域內的供水、供電實行一戶一表。
建設單位應當在房產行政主管部門組織監(jiān)督下對前期物業(yè)項目進行綜合查驗合格后30日內,辦理有關手續(xù),將建成的物業(yè)管理服務用房和自行車棚等,向物業(yè)服務企業(yè)無償提供,同時將區(qū)內配套設備、綠化等辦理移交事宜。
建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時,應當在房產行政主管部門辦理前期物業(yè)管理手續(xù),并提交物業(yè)管理服務用房設置的室號、面積等相關資料。房產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業(yè)管理服務用房室號、面積、物業(yè)服務企業(yè),并由開發(fā)企業(yè)在房屋銷售時向業(yè)主公示。開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同,要附在房屋銷售合同之后。
第十三條 物業(yè)管理服務用房屬于全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務企業(yè)使用、維修、養(yǎng)護,任何單位和個人不得占用或者改作他用,不得買賣和抵押。
物業(yè)管理區(qū)域內共用配套的門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、道路、場地、非機動車庫、綠化、配電房、照明路燈、文體設施等,移交業(yè)主大會,歸全體業(yè)主所有;建設單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾的物業(yè),歸全體業(yè)主所有。
建設單位申請房屋所有權初始登記時,應當提出前款規(guī)定的配套設施設備登記申請,由房產登記機構在房產登記冊上予以記載,但不頒發(fā)房屋產權證書。
第十四條 建設單位應當在新建物業(yè)規(guī)劃設計完成后,開始施工前1個月內通過招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務合同。
第十五條 新建物業(yè)預售后,購買該物業(yè)的業(yè)主應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議、臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)管理協(xié)議應當包括以下主要內容:
(一)雙方的權利義務;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(三)公共綠化的維護;
(四)公共區(qū)域的保潔;
(五)公共區(qū)域的秩序維護;
(六)車輛的停放管理;
(七)物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施;
(八)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的財務管理;
(九)物業(yè)檔案資料保管;
(十)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。
前期物業(yè)管理協(xié)議與前期物業(yè)管理服務合同的終止時間應當一致。
第十六條 前期物業(yè)管理期間,業(yè)主從與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中約定房屋交付日期開始全額承擔物業(yè)服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第十七條 建設單位應當在新建物業(yè)竣工驗收合格后60日內,向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列文件和資料,并實施承接查驗:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,附屬配套設備、地下管網工程竣工驗收資料;
(二)設施、設備安裝使用和維護保養(yǎng)技術資料;
(三)物業(yè)管理用房、共用設施、經營用房、維修資金的有關資料;
(四)物業(yè)質量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三章業(yè)主大會籌備組、業(yè)主、
業(yè)主大會、業(yè)主委員會和管理規(guī)約
第十八條 房屋權屬證書記載的所有權人(夫妻雙方)為業(yè)主�；谏唐贩抠I賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業(yè)主。尚未交付的房屋,其建設單位視為業(yè)主。業(yè)主享有以下權利:
(一)參加業(yè)主大會,發(fā)表意見并享有表決權;
(二)選舉業(yè)主委員會主任、副主任、委員,并享有被選舉權;
(三)監(jiān)督業(yè)主大會或業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的工作;
(四)接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(五)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第十九條 業(yè)主履行以下義務:
(一)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關制度;
(二)配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動;
(三)遵守業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定;
(四)按照物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費,依照國家和本市的規(guī)定繳存共用部位、共用設施、設備維修資金;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第二十條 業(yè)主大會籌備組由開發(fā)建設單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告其成員單位和工作職責。
籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業(yè)主大會會議。自依法設立之日起,籌備組職責自行終止。
籌備組的必要經費由開發(fā)建設單位承擔。
第二十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
業(yè)主大會由全體業(yè)主共同行使集體權利和承擔民事責任。
第二十二條 業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(四)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(五)審議物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主或者使用人提出的有關物業(yè)管理的意見和建議;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動;
(七)決定專項維修資金的籌集、使用;
(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(九)對業(yè)主拒付物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益的行為進行制止,決定對其共同管理權的行使予以限制;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
業(yè)主大會決定本條款第(七)項和第(八)項的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條款規(guī)定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主投票權數(shù)按照業(yè)主擁有物業(yè)的專有建筑面積計算投票數(shù)。
第二十三條 新建物業(yè)入住率達50%以上、公有住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業(yè)主入住達2年以上的,應當召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會在與物業(yè)轄區(qū)的街道辦事處或物業(yè)所在地房產行政主管部門的指導下,由建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)負責召開。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次會議,由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議可以邀請相關單位、社區(qū)居民委員會、使用人代表列席。
物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的約定,享有業(yè)主相應的權利并履行業(yè)主相應的義務。業(yè)主應當將使用人的權利和義務書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由主任1名、副主任及委員3至11名的單數(shù)組成,業(yè)主委員會主任和副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生,每屆任期3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關的活動,其組成人員不得在其業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)中兼職。同時,委員應具備下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業(yè)主義務,未欠交物業(yè)服務費和物業(yè)專項維修資金;
(三)遵紀守法,熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有較強的公信力和組織能力;
(四)配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職。
第二十五條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定和決議,報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施,督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(六)審查物業(yè)服務企業(yè)擬訂的物業(yè)管理年度計劃、管理措施、大中修理、更新改造方案和財務預決算,提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會成立之日起15日內,業(yè)主委員會將下列文件向物業(yè)所在地的房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府辦理備案:
(一)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會成立情況報告;
(二)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會組成人員的基本情況;
(五)業(yè)主大會民主選舉結果;
(六)維修金的使用、管理、續(xù)籌方案。
第二十七條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的活動經費應在物業(yè)服務費或公共部位經營費用中列支,但每年不得超過物業(yè)服務費的1%,具體標準由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。
第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。包括以下內容:
(一)物業(yè)管理區(qū)域共有部分的使用和維護規(guī)則;
(二)業(yè)主管理使用專有部分的權利和義務;
(三)物業(yè)立面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則;
(四)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務;
(五)業(yè)主承擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的形式;
(六)違反管理規(guī)約應承擔的責任。
業(yè)主在入住時,應當簽署臨時管理規(guī)約。管理規(guī)約在業(yè)主大會通過后生效。
第二十九條 業(yè)主委員會就下列事項作出決定,應當經全體委員過半簽字同意:
(一)提請業(yè)主大會決定專項維修資金的籌備和使用;
(二)提請業(yè)主大會決定調整物業(yè)服務費;
(三)提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務企業(yè)選聘方式;
(四)提請業(yè)主大會批準物業(yè)服務合同;
(五)召集業(yè)主大會臨時會議;
(六)終止委員職務;
(七)終止委員職務并提請業(yè)主大會罷免委員職務;
(八)涉及業(yè)主重大利益的其他決定。
第三十條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄,有出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。
第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)服務無關的決定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,物業(yè)所在地房產行政主管部門或者街道辦事處,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會超越職權作出的決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定,由簽字同意該決定的委員會承擔相應的法律責任。
第三十二條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為:
(一)獲取或收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(二)向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè);
(三)獲取可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第三十三條 業(yè)主委員會有以下情形之一時,經業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務,并提請下次業(yè)主大會會議審議決定:
(一)不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴重且拒不改正;
(二)一年內三次無故缺席業(yè)主委員會會議;
(三)違反本條例第三十四條規(guī)定;
(四)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會終止委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并將記錄載入檔案。
第三十四條 業(yè)主委員會有下列情況之一時,其委員職務自行終止:
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主;
(二)因疾病或其他原因喪失工作能力;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈;
(四)本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)及其下屬單位任職;
(五)被人民法院判刑。
第四章 物業(yè)服務企業(yè)
第三十五條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。從事物業(yè)管理服務的人員應當經過物業(yè)管理行政主管部門培訓考核并頒發(fā)崗位證書,持證上崗。
市物業(yè)管理協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務人員的自律性監(jiān)管,建立誠信檔案和風險預警公告制度。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)必須依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質,并按核定的資質登記從事物業(yè)管理服務活動。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當接受物業(yè)管理協(xié)會的指導和監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定,聘請專業(yè)機構承擔物業(yè)服務區(qū)域內機電設施維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務,并具有監(jiān)督管理責任。物業(yè)服務企業(yè)不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利:
(一)依照有關規(guī)定和物業(yè)管理服務合同,制定物業(yè)管理服務制度和措施;
(二)依照物業(yè)管理服務合同收取物業(yè)服務費;
(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內的違法、違章行為;
(四)對造成物業(yè)損失的,代表業(yè)主要求責任人予以賠償;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務:
(一)履行物業(yè)管理服務合同,提供物業(yè)管理服務;
(二)定期公布物業(yè)服務費和共用部位、共用設施、設備維修金收支情況;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主、使用人的人身安全不承擔保證責任。業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)可以約定財產保管事項。
第五章物業(yè)管理服務
第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定更換物業(yè)服務企業(yè)的,可以采取招標方式選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務,應當執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同,應當載明下列主要內容:
(一)業(yè)主委員會和服務企業(yè)的名稱;
(二)物業(yè)管理服務區(qū)域的范圍;
(三)物業(yè)管理服務的內容;
(四)物業(yè)管理服務的標準;
(五)物業(yè)管理服務的費用;
(六)物業(yè)管理服務合同的期限;
(七)違約責任;
(八)物業(yè)管理服務合同解除的條件;
(九)當事人雙方的權利義務及約定的其他事項。
物業(yè)管理服務合同期限一般為3年。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)項目,應當自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起15日內,將物業(yè)項目情況報物業(yè)項目所在地的房產行政主管部門備案。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主或者使用人的委托,提供物業(yè)管理服務合同約定以外的特約服務,服務報酬由雙方約定。
物業(yè)服務企業(yè)可以接受供水、供電、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營服務部門的委托,對物業(yè)管理區(qū)域的專業(yè)設施進行維護并代為收取相關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代行維護或代收費用,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十三條 物業(yè)管理服務收費,應當遵循合理、公開以及物業(yè)管理服務合同與服務質量相適應的原則。
根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點,物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務、停車收費實行政府指導價,其他服務項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實行市場調節(jié)價。
實行政府指導價的,按照屬地管理原則,由政府價格主管部門會同房產行政主管部門確定服務項目,綜合考慮物業(yè)服務質量,硬件配套設施因素,并進行服務成本監(jiān)審,兼顧業(yè)主承受能力,合理制定政府指導價格標準及浮動幅度。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),在物業(yè)服務合同中約定。
第四十四條 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費的,從其約定,但業(yè)主負連帶繳納責任。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內未售出空置房屋的物業(yè)服務費,由房地產開發(fā)企業(yè)繳納;購房后空置房屋的物業(yè)服務費,由業(yè)主從購房合同約定的交房日期開始繳納。
第四十六條 物業(yè)管理服務合同期限屆滿前3個月,業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會與物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)商續(xù)聘事宜。續(xù)聘的,重新簽訂物業(yè)管理服務合同;不再續(xù)聘的,業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當選聘新的物業(yè)服務企業(yè),原物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,向新物業(yè)服務企業(yè)辦理下列移交事項:
(一)對預收的物業(yè)服務費據(jù)實結算后移交;
(二)移交全部物業(yè)資料和有關的財務帳冊;
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物;
(四)其他應當移交的事項。
第四十七條 物業(yè)管理服務應當保持物業(yè)完好、環(huán)境整潔、公共秩序良好,保障物業(yè)使用方便、安全。物業(yè)服務企業(yè)按照下列要求實施物業(yè)管理服務:
(一)按照國家和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定的物業(yè)管理服務年度計劃,實施物業(yè)管理服務;
(二)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前,將共用部位、共用設施和設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)對物業(yè)管理服務區(qū)域進行全面巡視、檢查,定期對共用部位、共用設施、設備進行維修、養(yǎng)護;
(四)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設施和設備損壞時,立即采取保護措施,進行維修;
(五)接到物業(yè)報壞報修時,限時進行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業(yè)資料和有關的財務帳冊;
(七)發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者管理規(guī)約的行為,立即進行勸阻、制止,并向業(yè)主委員會和房產行政主管部門報告;
(八)按照物業(yè)管理服務合同的約定,做好業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主、使用人委托的其他物業(yè)管理服務事項。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的房產行政主管部門報送季度、年度統(tǒng)計表,以及其他相關統(tǒng)計資料。
第六章物業(yè)的使用和維護
第四十九條 本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。具體監(jiān)管辦法由市房產行政主管部門制定,報市政府批準后實施。
第五十條 物業(yè)在國家規(guī)定的保修期屆滿后,自用部分由業(yè)主自行維修、養(yǎng)護;共用部位和共用設施、設備,由物業(yè)服務企業(yè)維修、養(yǎng)護,其費用由全體業(yè)主分攤。出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響其他正常使用的情況,相關責任人應當及時維修,有關業(yè)主應當配合。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位和共用設施、設備進行維修、養(yǎng)護時,相關業(yè)主和使用人應當配合。
造成物業(yè)損失或者財物損失的,責任人應當承擔修繕或賠償責任。
第五十一條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守法律、法規(guī)和有關規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則,正確處理供水、排水、通風、采光、道路、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第五十二條 業(yè)主使用物業(yè)應當遵守下列規(guī)定:
(一)不得擅自拆除房屋的承重結構,或損壞外貌及用途;
(二)不得占用、損壞共用部位、共用設備或者移裝共用設備設施;
(三)不得安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備;
(四)不得違章搭建建筑物、構筑物;
(五)不得在公共用地、走廊、樓梯、屋頂堆放雜物;
(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七)不得侵占綠地、毀壞綠化設備;
(八)不得亂設攤點、亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫和隨意傾倒垃圾雜物;
(九)不得利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(十)不得在物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)家禽和放養(yǎng)寵物;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章或市政府規(guī)定的其他禁止的行為。
第五十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋前,應當告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人,并簽定裝飾裝修管理協(xié)議。按照規(guī)定需要經過有關行政主管部門批準的,應當按照規(guī)定辦理。
因業(yè)主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的,由物業(yè)服務企業(yè)負責修繕恢復,其費用由業(yè)主承擔。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)預算,要求業(yè)主預付樓道修復費,修繕后按實際支出多退少補。
物業(yè)服務企業(yè)應當對房屋裝飾裝修進行監(jiān)督,對不符合安全要求的,應當勸阻制止,并及時向房產行政主管部門報告。房產行政主管部門在接到報告后,應當依法予以處理。
第五十四條 業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當按照設計合理使用物業(yè),不得隨意改變房屋和共用設施、設備的使用性質和用途。確需改變物業(yè)使用性質或者影響其他業(yè)主權益的,應當征得相關業(yè)主的書面同意,經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過,并予以備案。需要經過有關部門批準的,按照有關行政管理規(guī)定辦理。
第五十五條 任何單位和個人利用、占用物業(yè)共用部位、共用設施設備,均應符合有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,并征得相關業(yè)主和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的同意,并與業(yè)主代表大會簽訂協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會收取的相關收益必須用于增加維修金、改善共用設施和設備等。
第五十六條 任何單位和個人不得隨意占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。確需占用、挖掘道路或者場地的,應當符合有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,并征得業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的書面同意。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路或者場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意,并在約定期限內恢復原狀。
物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車庫,應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車位有空余的,可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。其租賃期限最長不得超過6個月。
物業(yè)管理區(qū)域內機動車停車管理服務,包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等,統(tǒng)一由物業(yè)服務企業(yè)負責提供或者物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)停車管理單位(以下簡稱停車管理單位)負責。
物業(yè)管理區(qū)域機動車停放應遵守以下規(guī)定:
(一)遵守業(yè)主大會決定、管理規(guī)約和住宅小區(qū)機動車輛停車管理制度,服從停車管理人員的指揮;
(二)按照規(guī)定或約定交納停車管理服務費用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防設施等。
停車管理單位在物業(yè)管理區(qū)域內部道路上施劃停車位,應當符合交通設施國家安全標準的規(guī)定,不得占用消防通道、妨礙行人和其他車輛通行。
第五十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產權單位的,應當設立獨立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有。
商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建設面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為本地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。新建住宅小區(qū)維修資金在業(yè)主委員會未成立之前,維修資金由市房產行政主管部門代收。業(yè)主委員會成立后維修資金未繳清部分由業(yè)主委員會負責收繳、歸集、核標并進入專戶�？h(市)政府房產行政主管部門應根據(jù)本地情況,合理確定每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額,并適時調整和定期公布。
房產行政主管部門應在銀行設立物業(yè)維修資金專戶,實行按幢立帳、專戶存儲、核算到戶、�？顚Ｓ�。
物業(yè)共有部分遭人為損壞的,其修繕費用由責任人承擔。
物業(yè)專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的,業(yè)主大會應當續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。
業(yè)主未繳清物業(yè)專項維修資金的,房產行政主管部門不予辦理該物業(yè)的轉讓和抵押登記手續(xù)。在2008年2月1日《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前,商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修金的,應當補建。使用專項維修資金的具體辦法,由市房產行政主管部門會同同級財政部門制定。
業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當至少每半年公布一次物業(yè)專項維修資金收支情況。
物業(yè)轉讓時,業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況,該物業(yè)分戶帳中結余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
業(yè)主對房屋進行裝修的,物業(yè)服務企業(yè)可按照當?shù)貎r格主管部門的規(guī)定,與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金(押金)、垃圾清運、裝修工人出入證押金(工本費)等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用。裝修完工后,經驗收符合申報裝修規(guī)劃,未動房屋結構,退還保證金。如動用結構,其保證金用于恢復結構,多退少補。業(yè)主拒不恢復,物業(yè)服務企業(yè)將保證金用于公共部位、公用設施設備的維護。
第五十八條 由業(yè)主和使用人共同使用的綠地、停車場庫、供電設施、給排水管道、化糞池、垃圾箱等公共設施、設備,應由有關專業(yè)管理部門修繕的由有關專業(yè)管理部門承擔修繕及費用,其余在物業(yè)維修資金中列支。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修養(yǎng)護的責任,并服務到戶。
物業(yè)管理區(qū)域內道路的維護,由物業(yè)服務企業(yè)負責;物業(yè)管理區(qū)域以外的道路的維修養(yǎng)護,由市政道路養(yǎng)護維修部門負責。
物業(yè)管理區(qū)域內的垃圾由物業(yè)服務企業(yè)負責收集,由市環(huán)衛(wèi)管理部門轉運到指定的垃圾收集點負責處理。
物業(yè)管理區(qū)域內綠地、樹木等綠化設施的養(yǎng)護,由物業(yè)服務企業(yè)負責。
物業(yè)管理區(qū)域內的供電設施和維修養(yǎng)護,設施產權未移交出去的由物業(yè)服務企業(yè)負責,已移交出去的由相關部門負責。
物業(yè)管理區(qū)域內的供水由供水企業(yè)負責,服務到每戶,物業(yè)服務企業(yè)可以接受委托代收水費,但須簽定委托合同,由供水企業(yè)付給勞務報酬,不得轉嫁業(yè)主。
物業(yè)管理區(qū)域是指納入物業(yè)規(guī)劃線內的區(qū)域,其劃分方法由市房產行政主管部門制定。
第七章法律責任
第五十九條 違反本辦法規(guī)定,由房產行政主管部門或有關行政主管部門依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第六十條 建設單位不向物業(yè)服務企業(yè)按時辦理移交事宜,由房產行政主管部門予以查處。業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)應依法予以追繳。
物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務,不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以通過和解或者調解解決;不愿和解、調解或者和解、調解不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第六十一條 當事人對房產行政主管部門及有關行政主管部門作出的行政處罰決定不服的,可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,依法申請行政復議或者提出行政訴訟;逾期不申請行政復議或者不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第六十二條 房產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第六十三條 本辦法中有關專業(yè)用語的含義:
(一)共用部位。是指房屋建筑主體承重結構部位(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、樓屋頂?shù)?、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(二)共用設施。是指物業(yè)管理區(qū)域內,由業(yè)主和使用人共同使用的無名稱道路、園林綠地、停車場地、供電設施、消防設施、垃圾箱、規(guī)定標識、文體設施、郵政信箱、信息網絡系統(tǒng)和建筑智能系統(tǒng)等;
(三)共用設備。是指房屋建筑內由業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、供氣、供暖設備等。
第六十四條 本辦法中管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會議事的示范文本,由市房產行政主管部門制定;物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、前期物業(yè)管理服務合同的示范文本,由市房產行政主管部門會同市工商行政主管部門制定。
第六十五條 商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)、倉儲等非住宅物業(yè)管理活動,可參照本辦法執(zhí)行。
第六十六條 本辦法實施中的具體問題,由市房產行政主管部門負責解釋。本辦法自2011年7月1日起施行,荊州市人民政府令第43號《荊州市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
