營改增后二手房買賣或仍按5%征收率計(jì)征

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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者掌握的一份營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法顯示,后續(xù)營改增對很多業(yè)務(wù)都有過渡安排,其中“銷售不動產(chǎn)”部分,個(gè)人銷售不滿2年住房的,按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房,免征增值稅。

業(yè)內(nèi)專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,國務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)營改增試點(diǎn)要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增,國務(wù)院常務(wù)會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù),且有其他過渡政策。個(gè)人二手房買賣若按5%征收率計(jì)算增值稅,跟營業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng),個(gè)人二手房買賣者稅負(fù)不會增加。

或平移營業(yè)稅政策

3月18日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,部署從今年5月1日起,將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。會議指出,新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對特定行業(yè)采取過渡性措施,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

隨后,財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率,建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,比如個(gè)人二手房交易。

這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因?yàn)?月1日起將改征增值稅,若對個(gè)人住房的增值額征收11%的增值稅,相比5%的營業(yè)稅,稅負(fù)要高出很多,換房成本可能會高很多。

北京一房屋中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,北京房價(jià)現(xiàn)在還在上漲,營改增的政策現(xiàn)在還沒有明確,但如果稅率提高,稅負(fù)可能會上升。

這無疑與官方釋放的“減負(fù)”的信號相悖。當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重,一線城市房價(jià)上漲,營改增政策不明朗,也有人擔(dān)心可能借此控制房價(jià)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法,個(gè)人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅,可能平移營業(yè)稅的政策,稅率仍為5%,免稅的優(yōu)惠政策也進(jìn)一步延續(xù)。

“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅!

增值稅,是對貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種,常規(guī)計(jì)征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣,簡易計(jì)征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅,類似營業(yè)稅做法。

如一套住房,原價(jià)購入是100萬,賣出價(jià)格為200萬。若按照不動產(chǎn)業(yè)11%的稅率,常規(guī)計(jì)征辦法,銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額(200×11%-100×11%=11),得到應(yīng)繳增值稅額11萬元;若按簡易計(jì)征辦法,即對銷售額200萬,按照5%的征收率計(jì)征,應(yīng)繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負(fù)是相當(dāng)?shù)模F(xiàn)價(jià)200萬按5%營業(yè)稅稅率計(jì)征,得到應(yīng)繳10萬營業(yè)稅。

據(jù)了解,5%的征收率,在我國目前增值稅體制下,是一個(gè)全新的稅率,屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點(diǎn)四年時(shí)間,試點(diǎn)一般納稅人分別適用11%、6%的稅率,針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。

業(yè)內(nèi)財(cái)稅專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,個(gè)人二手房交易改征增值稅,適用5%的征收率,也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問題,個(gè)人二手房流通次數(shù)增多,會加劇重復(fù)征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅,從長遠(yuǎn)和稅收原理來看,營改增是減稅的。

暫由地稅部門征收

某地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件,營改增之后,個(gè)人二手房交易這塊的增值稅仍暫時(shí)由地稅部門征收。因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)的其他稅種,如個(gè)稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé),為統(tǒng)一方便管理考慮,營改增之后,仍由地稅部門征收。

目前,我國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅等,個(gè)人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

正常而言,營業(yè)稅、個(gè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅是向賣房者征收,僅契稅是針對買房者征收。但在實(shí)際市場交易過程中,尤其是一線城市,基本由買房者承擔(dān)所有稅費(fèi)。交易過程中產(chǎn)生的稅收,不能通過按揭貸款實(shí)現(xiàn),在購房時(shí),需要實(shí)付??這筆稅款構(gòu)成買房者當(dāng)期實(shí)際的“負(fù)擔(dān)”。

深圳一家地產(chǎn)中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,目前深圳個(gè)人二手房買賣過程中,主要包括5.6%的營業(yè)稅(5%為營業(yè)稅,0.6%為城建稅、教育費(fèi)附加稅等)、1%的個(gè)稅、1%-1.5%的契稅,營業(yè)稅在其中比重最大。

北京的情況略有不同。由于個(gè)稅嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)差的20%,不能享受“滿五年,且為唯一住房”的二手房,買賣過程中,個(gè)稅可能超過營業(yè)稅,為交易過程中最大的一筆稅款。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,個(gè)人房屋交易產(chǎn)生的個(gè)稅,原本有兩種計(jì)征方式,一種是按現(xiàn)價(jià)減去原值,針對差價(jià)征收20%的個(gè)稅;對于那些難以提供房屋原值的住房,適用第二種征收方式,由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定一個(gè)征收率,對住房現(xiàn)價(jià)按征收率征收一定比例,基本為1%。后來,為調(diào)控上漲過快的房價(jià),嚴(yán)格執(zhí)行20%的征收辦法。

營改增之后,是否會對房價(jià)產(chǎn)生影響呢?社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,營改增不會對二手房交易的價(jià)格產(chǎn)生什么影響,房價(jià)基本由供需關(guān)系決定,稅收只是起到一定調(diào)節(jié)作用

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