在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實(shí)上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于長春二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，長春二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識，希望對你有幫助。
1、契稅（買方支付）
根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價的3%交納。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。
2、營業(yè)稅（買方支付）
此項(xiàng)營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個人購買超過2年（含2年）的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。
3、個稅（買方支付）
核定征收方式：應(yīng)納個人所得稅＝計(jì)稅價格×1%（或1.5%、3%），我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。
對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。
4、印花稅（買賣雙方各0.05%）
印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。
對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。
二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。
5、土地增值稅：
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額＝計(jì)稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。
6、登記費(fèi)
其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
辦理二手房買賣流程
一、需要提交的材料。
1、登記申請書原件(受理窗口提供)。
2、申請人身份證明。
3、房屋所有權(quán)證原件。
4、網(wǎng)上簽約的北京市存量房買賣合同原件。
5、買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件。
6、契稅完稅或減免稅憑證原件。
7、房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份。
8、其他資料：
(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件。
(2)央產(chǎn)已購共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件。
(3)已購經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權(quán)的證明。
(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明。
(5)標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價提交補(bǔ)交房價款證明或滿65年工齡的證明原件。
(6)國有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)。
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。
(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。
二、委托辦理的證明材料提交。
1、委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證明;授權(quán)委托書中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確;授權(quán)委托書經(jīng)公證的，可不再核對委托人的身份證明原件;
2、轉(zhuǎn)讓為自然人的，委托書應(yīng)公證;
3、境外法人、其他組織、個人的委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公證書，應(yīng)由中國法律服務(wù)(香港)有限公司 加蓋轉(zhuǎn)遞專用章;臺灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會或者北京市公證員協(xié)會確認(rèn);外國申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公 證。在外國公證的證明文件，需要中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證;與中國沒有外交關(guān)系的國家，由該國和中國都有外交關(guān)系的第三國的中國使、領(lǐng)館認(rèn)證;
4、無(限制)民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿(未成年人)、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件;
5、因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件;
6、當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件;
7、登記申請材料是外文的，應(yīng)同時提交經(jīng)公證的中文譯本原件;
8、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。
三、二手房買賣的具體流程。
1、買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付;
2、買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;
3、買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。
4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);
5、買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個工作日左右;
6、買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右;
7、買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日;
8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右;
9、買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
