2017年，中國(guó)樓市波瀾再起。截至目前，全國(guó)共有17個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)限購(gòu)限貸措施，差別化信貸成為新一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。
多地出臺(tái)樓市限購(gòu)或升級(jí)措施
3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金三”行情面臨收官，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環(huán)比再度回落。其中，一二線(xiàn)城市同環(huán)比均有不同程度的下降，三線(xiàn)代表城市環(huán)比增幅收窄。
從上周交易情況來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的24個(gè)代表城市中，半數(shù)城市交易環(huán)比下降。24個(gè)城市整體交易量環(huán)同比跌幅分別為5.9%和28.1%。
其中，一線(xiàn)城市環(huán)同比跌幅分別為2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最為明顯，接近九成，北京、上海次之。
二線(xiàn)城市環(huán)同比分別下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超過(guò)六成，三亞次之。
三線(xiàn)城市交易量環(huán)比微弱上漲2.6%，同比則下跌16.1%。
值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策。其中，北京市繼“3?17”重磅調(diào)控之后，針對(duì)商辦市場(chǎng)調(diào)控措施也宣告落地。3月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，在建商辦只能銷(xiāo)售給公司，二手商辦銷(xiāo)售要符合嚴(yán)格條件，并且“商業(yè)銀行暫停對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦的個(gè)人購(gòu)房貸款”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這一新規(guī)將未建、在建、在售以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括，完全阻斷了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品的渠道，對(duì)于蒸蒸日上的商辦市場(chǎng)來(lái)說(shuō)成為一記“強(qiáng)擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將結(jié)束。
“近期，北京市場(chǎng)進(jìn)入頻繁調(diào)控周期，從‘3?17’新政開(kāi)始，接下來(lái)對(duì)離婚以及學(xué)區(qū)房的限制，再到‘3?26’對(duì)于商辦的收緊，這些調(diào)控均緊扣中央去年提出的‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’基調(diào)，是為了實(shí)現(xiàn)‘2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲’這一調(diào)控目標(biāo)�！惫惴治霰硎荆幌盗械臉鞘姓{(diào)控，收緊力度堪比2011年的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，因此對(duì)于市場(chǎng)成交的制約也將直接而有效，在商辦“末班車(chē)”效應(yīng)褪去之后，預(yù)計(jì)3月底及4月北京商品住宅市場(chǎng)成交量也將快速降溫。
事實(shí)上，今年春節(jié)過(guò)后，密集的樓市調(diào)控措施在全國(guó)多地先后出臺(tái)。
截至目前，已有近30個(gè)地市相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施，差別化信貸是新一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。從全國(guó)調(diào)控城市來(lái)看，新一輪的調(diào)控主要分布在熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市及環(huán)一線(xiàn)城市周邊縣市。
一位克而瑞地產(chǎn)研究分析師對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，一方面，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市調(diào)控不斷加碼升級(jí)。截至目前，北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶(hù)籍人口購(gòu)房門(mén)檻均提高至五年。
另一方面，環(huán)一線(xiàn)城市及其他熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市加入限購(gòu)、限貸。與那輪限購(gòu)、限貸政策多集中在一二線(xiàn)城市有所不同，本輪限購(gòu)陣營(yíng)開(kāi)始加入了一線(xiàn)周邊縣市及省內(nèi)熱點(diǎn)城市。
該分析師認(rèn)為，隨著近期多城市紛紛提高購(gòu)房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個(gè)別達(dá)80%，再由央行和銀監(jiān)部門(mén)配合對(duì)商業(yè)銀行房貸投放進(jìn)行窗口指導(dǎo)，無(wú)疑熱點(diǎn)一二線(xiàn)和環(huán)一線(xiàn)的三四線(xiàn)城市投資性房貸將全面收緊，首付增加且利率上升，而同時(shí)對(duì)剛需仍將全力支持，對(duì)其他庫(kù)存型三四線(xiàn)城市全力支持，體現(xiàn)了因城施策的調(diào)控思路。
“總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面，一方面是落實(shí)增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)�，擠壓投機(jī)資金的獲利空間的政策。”上述分析師進(jìn)一步指出，基于這樣的內(nèi)在邏輯和當(dāng)前市場(chǎng)過(guò)熱的事實(shí)，緊縮調(diào)控預(yù)計(jì)將全年維持，而且還將有更多城市升級(jí)調(diào)控、加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊(duì)伍，躋身限購(gòu)限貸行列。
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多地調(diào)控再升級(jí)
3月17日，北京、廣州、鄭州、石家莊四地在同一天出臺(tái)樓市調(diào)控措施。北京二套房認(rèn)定將采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式，即便在北京無(wú)住房，但曾經(jīng)有過(guò)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄的，再購(gòu)房時(shí)也被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)。同時(shí)，北京還將購(gòu)買(mǎi)二套普通自住房的首付比例提高至60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。
石家莊要求非本市戶(hù)籍居民暫不得購(gòu)二套房，同時(shí)提高了首付比例。鄭州宣布凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證。廣州發(fā)布的新政要求單身限購(gòu)一套住房、非本市居民連續(xù)繳納社保取得購(gòu)房資格的年限由3年延長(zhǎng)至5年。
隨后的3月18日和19日，長(zhǎng)沙和保定又出臺(tái)調(diào)控措施。長(zhǎng)沙暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍家庭出售新建商品住房。保定暫停向擁有主城區(qū)3套及以上的本市戶(hù)籍居民家庭出售主城區(qū)新房及二手住房。
方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊認(rèn)為，2017年以來(lái)，北京、廣州等一線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，石家莊、鄭州等城市，新房市場(chǎng)持續(xù)火爆，引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有責(zé)，從限購(gòu)、限貸兩個(gè)層次著手穩(wěn)定市場(chǎng)。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)樓市調(diào)控措施的城市不再限于曾經(jīng)熟悉的大城市和熱點(diǎn)城市，許多熱點(diǎn)城市周邊的城市甚至縣城也加入了收緊樓市的行列。比如，環(huán)北京地區(qū)的涿州、淶水、崇禮，環(huán)上海的嘉善縣，環(huán)南京的滁州，環(huán)福州的連江等，都于近期出臺(tái)了樓市調(diào)控措施。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年“930新政”以來(lái)，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的虛火被基本抑制后，購(gòu)房需求出現(xiàn)外溢，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期擴(kuò)散到了周邊城市，助推了周邊城市房?jī)r(jià)的上漲，在北京、上海、深圳周?chē)憩F(xiàn)得較為明顯。周邊城市市場(chǎng)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，使得一些地方政府出臺(tái)了調(diào)控措施。
供需兩端同發(fā)力
夏磊認(rèn)為，出臺(tái)樓市收緊措施的城市短期市場(chǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)情緒起到及時(shí)降溫的作用。調(diào)控有利于篩選出真正的剛需，引導(dǎo)投資需求適當(dāng)轉(zhuǎn)向。
2017年的《政府工作報(bào)告》提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
遏制熱點(diǎn)及熱點(diǎn)城市周邊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，需要從供需兩端發(fā)力。需求方面，一些城市出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策，防止投資投機(jī)性需求過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)。樓市調(diào)控同樣需要從供給端發(fā)力，正如《政府工作報(bào)告》所要求的，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。
在一些熱點(diǎn)城市，土地供給不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間表示，將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來(lái)炒作囤積。
北京市目前加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。北京市3月17日出臺(tái)的相關(guān)文件稱(chēng)，北京市目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。加大住宅用地有效供給，對(duì)緩解供需矛盾、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)揮明顯作用。
對(duì)于從供給側(cè)發(fā)力解決熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，綠地 集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”上提出，用新型城鎮(zhèn)化和城市群的思路，在大城市周邊發(fā)展特色小城、衛(wèi)星城，通過(guò)大交通，也就是打通大城市和特色小城和衛(wèi)星城之間的交通，也有望達(dá)到增加供給的效果。
嚴(yán)控投機(jī)性信貸
信貸歷來(lái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切。一旦信貸資金過(guò)度向房地產(chǎn)業(yè)聚集，將積累泡沫，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
國(guó)家發(fā)展改革委主任何立峰在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的三大結(jié)構(gòu)性失衡，其中之一是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾一度帶動(dòng)了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本。因此，要控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微在此間發(fā)言時(shí)提到，從2017年開(kāi)始，房?jī)r(jià)在一些熱點(diǎn)城市過(guò)快上漲的主要原因是大量非銀行資金，包括實(shí)業(yè)、企業(yè)的資金、資本市場(chǎng)的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。“我們認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)還是存在著泡沫風(fēng)險(xiǎn)�！�
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清也在不久前介紹，目前銀行貸款大概四分之一投向房地產(chǎn)，2017年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款。在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星說(shuō)，從銀行角度來(lái)說(shuō)，我們更希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展，既不能出現(xiàn)巨大的泡沫，也不愿意看到出現(xiàn)巨大波動(dòng)。所以，在房地產(chǎn)信貸政策方面，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制。
