從5月15日起，根據(jù)蘇州市政府《關(guān)于促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，我市調(diào)整了部分公積金貸款政策。市公積金中心對(duì)最新的貸款政策進(jìn)行了具體解讀，幫助職工用足用好住房公積金。
申請(qǐng)貸款需同時(shí)符合7個(gè)條件
新政中，借款申請(qǐng)人的條件不變，具體為：在本市行政區(qū)域內(nèi)繳存住房公積金的職工出資購(gòu)買住房的，可作為借款申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款。職工本人與配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳婦、女婿)共同出資購(gòu)買住房的，可共同申請(qǐng)一筆公積金貸款。
借款申請(qǐng)人的配偶、其他住房共同買受人及其配偶應(yīng)當(dāng)作為共同借款申請(qǐng)人。在蘇州工業(yè)園區(qū)繳存住房公積金的職工，以及在上海市繳存住房公積金、家庭所在地在蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工可作為借款申請(qǐng)人，或參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人。借款申請(qǐng)人或參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在蘇州工業(yè)園區(qū)公積金管理中心的公積金繳存和公積金貸款記錄，應(yīng)視作在市公積金中心的記錄。
借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列 7 個(gè)條件：借款申請(qǐng)人或參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月(含)以上，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶(以下簡(jiǎn)稱個(gè)人賬戶)處于正常繳存狀態(tài);無公積金貸款余額;首次或第二次辦理公積金貸款;購(gòu)買蘇州市范圍內(nèi)的自住住房，包括普通住房、聯(lián)排別墅(屋)、酒店式公寓(70 年產(chǎn)權(quán));購(gòu)買住房的首付款不低于規(guī)定比例;能夠落實(shí)貸款擔(dān)保;選擇保證擔(dān)保方式的，所購(gòu)住房所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定辦理樓盤備案手續(xù)。
可貸額度有兩種計(jì)算方法
根據(jù)新規(guī)，不分新建住房、存量住房，職工首次申請(qǐng)純公積金貸款的，首付款比例應(yīng)不低于住房總價(jià)的20%;第二次辦理純公積金貸款的，首付款比例應(yīng)不低于住房總價(jià)的30%;申請(qǐng)住房公積金與商業(yè)組合貸款的，如無其他商業(yè)性住房貸款或商業(yè)性住房貸款已經(jīng)全部還清的，首付款比例應(yīng)不低于住房總價(jià)的30%;如有未還清的商業(yè)性住房貸款，首付款比例應(yīng)不低于住房總價(jià)的45%。以上均包括在購(gòu)房合同(協(xié)議)中載明并計(jì)入住房總價(jià)的閣樓價(jià)款、精裝修金額。
公積金貸款的可貸額度，有兩種計(jì)算方法，職工可任選一種。
其一為按個(gè)人賬戶余額的倍數(shù)計(jì)算：借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人個(gè)人賬戶余額之和的10倍;個(gè)人賬戶余額之和不足1萬元的，按1萬元計(jì)算。中等偏低收入住房困難家庭購(gòu)買保障性住房，其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。
其二為按還款能力計(jì)算�？少J額度計(jì)算公式為：借款申請(qǐng)人(含參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人)繳存住房公積金的月工資基數(shù)之和×35%(規(guī)定比例)×12(月)×貸款期限(年)。
相關(guān)政策明確，公積金貸款的可貸額度還應(yīng)同時(shí)符合3個(gè)方面的要求。
首先是不超過貸款最高限額，不分新建住房、存量住房，家庭貸款最高限額為70萬元。僅借款申請(qǐng)人計(jì)算可貸額度的，最高不超過45萬元;首次使用公積金貸款購(gòu)買套型建筑面積90平方米(含)以內(nèi)的新建普通住房、存量住房，且住房總價(jià)不超過110萬元的，最高不超過住房總價(jià)的80%;其次是不超過住房總價(jià)與已支付首付款的差額。同時(shí)，選擇個(gè)人賬戶余額的倍數(shù)計(jì)算可貸額度的，月還款額(按等額本息還款方式計(jì)算)不超過借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)之和的50%。
如果借款申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款的額度不足以支付購(gòu)買住房所需價(jià)款，可同時(shí)向受托銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請(qǐng)人發(fā)放，組合貸款中商業(yè)貸款部分按照受托銀行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
新建住房貸款期限最長(zhǎng)30年
公積金貸款期限以年為單位，貸款期限加借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡之和不得超出其法定退休年齡，新建住房最長(zhǎng)不超過30年，存量住房最長(zhǎng)不超過20年，且不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限。
公積金貸款利率按照放款當(dāng)日中國(guó)人民銀行公布的利率標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期內(nèi)如遇利率變動(dòng)的，按下列規(guī)定調(diào)整：貸款期限為一年期的貸款，利率不作調(diào)整;貸款期限在一年期以上且在調(diào)整日前已發(fā)放的貸款，于次年1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
辦理公積金貸款時(shí)，借款申請(qǐng)人還應(yīng)該辦理貸款擔(dān)保，具體可從下列擔(dān)保方式中選擇：有價(jià)證券(借款申請(qǐng)人或第三方名下國(guó)債、國(guó)庫(kù)券，國(guó)家規(guī)定不可質(zhì)押的除外)，或在受托銀行的本外幣定期儲(chǔ)蓄存單的有價(jià)憑證的質(zhì)押擔(dān)保;借款申請(qǐng)人或第三方個(gè)人賬戶等額住房公積金余額的質(zhì)押擔(dān)保;住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的負(fù)有連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。
借款申請(qǐng)人選擇有價(jià)證券或有價(jià)憑證質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)與受托銀行簽訂書面質(zhì)押合同，并在合同約定的期限內(nèi)將有價(jià)證券或有價(jià)憑證交付受托銀行;如果選擇等額住房公積金余額質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)與受托銀行簽訂書面質(zhì)押合同，并由公積金管理機(jī)構(gòu)辦理相應(yīng)個(gè)人賬戶的凍結(jié)手續(xù);如果選擇保證擔(dān)保方式的，則應(yīng)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂書面保證擔(dān)保合同，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
還款方式可變更一次
借款申請(qǐng)人購(gòu)買新建住房，應(yīng)自簽訂《商品房買賣合同》、預(yù)付購(gòu)房款之日起到合同載明的付清全部購(gòu)房款日期之前辦理公積金貸款。對(duì)因特殊原因超過規(guī)定期限的，經(jīng)公積金管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可從截止日起順延3個(gè)月。公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理公積金貸款申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。準(zhǔn)予貸款的，出具貸款申請(qǐng)審批表;不予貸款的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
公積金貸款采用通知放款方式，由受理機(jī)構(gòu)書面通知受托銀行發(fā)放，受托銀行收到放款通知后，按要求將貸款資金劃入售房單位賬戶。
公積金貸款實(shí)行等額本息和等額本金兩種還款方式，借款人可任選一種。
在借款合同履行期限內(nèi)，借款人可變更一次還款方式。組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人可選擇與公積金貸款不同的還款方式，即從等額本金或等額本息還款方式中任選一種。公積金貸款期限為一年的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。公積金貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。
借款人可以在借款合同約定的到期還款日前提前還款，從而實(shí)現(xiàn)縮短貸款期限或減少月還款額。此外，借款人在借款合同約定的貸款期限內(nèi)，在公積金貸款賬戶無逾期的條件下，每年可申請(qǐng)調(diào)整一次月還款額度。
相關(guān)政策同時(shí)明確，借款人如未能按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息而造成貸款逾期的，按規(guī)定要對(duì)逾期金額計(jì)算罰息。
對(duì)于借款人連續(xù)逾期兩個(gè)月(含)以上的貸款，公積金管理機(jī)構(gòu)將逐戶建立催收臺(tái)賬，進(jìn)行重點(diǎn)催還。對(duì)于借款人連續(xù)逾期6個(gè)月(含)以上的貸款，采用保證擔(dān)保方式的，擔(dān)保公司將按保證擔(dān)保合同約定，將借款人尚未歸還的全部貸款本息向受托銀行代為清償;采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，將按照借款人與受托銀行簽訂的質(zhì)押合同執(zhí)行。
新政策貸款更優(yōu)惠
市公積金中心工作人員舉了一個(gè)例子：職工小張和小李夫婦，均為新入職的職工，首次使用公積金貸款購(gòu)買了一套二手房，房屋總價(jià)154萬元。小張的繳存工資基數(shù) 7000 元，個(gè)人賬戶余額 2.5 萬元，小李的繳存工資基數(shù)6600元，個(gè)人賬戶余額1.5萬元。目前，住房公積金貸款基準(zhǔn)利率(年利率)分成兩種：1～5年，為3.00%;5年以上，為 3.50%。
按原有政策，首付 30%，即 46.2 萬元，剩余107.8萬元辦理組合貸款。由于小張和小李公積金賬戶余額之和超過3.5 萬元，按目前 10 倍的余額倍數(shù)法計(jì)算，可以取得公積金貸款35萬元，商業(yè)貸款72.8萬元。按貸款20年，等額本息法計(jì)算，需償還本息合計(jì)175萬元。
按新政策，雖然小張和小李賬戶余額只有3.5萬，但是由于他們公積金繳存基數(shù)較高，按公式法計(jì)算，可以申請(qǐng)到70萬元公積金貸款，商業(yè)貸款部分只有 37.8 萬元。按貸款 20 年，等額本息法計(jì)算，需償還本息合計(jì)165.5萬元。兩者相比，新政比原有政策減少利息支出9.5萬元。
