浙江小產(chǎn)權(quán)房系列解決方案將出爐
浙江住建廳的一位人士昨日對(duì)外透露，住建部已經(jīng)明確提出將治理違法建筑作為2015年需要重點(diǎn)突破的工作之一。因而作為違法建筑的一種，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房也將得到進(jìn)一步解決。
據(jù)悉，住建部從城市規(guī)劃的角度處理違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房之外，小產(chǎn)權(quán)房解決的系列方案亦在不斷出爐，其中首推即將在2015年3月1日正式執(zhí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設(shè)計(jì)，在未發(fā)證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保證，未來也很難入市交易。另據(jù)了解，國土資源部網(wǎng)站1月3日援引國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局表態(tài)稱，自11月22日、11月24日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合部署“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作一個(gè)多月來，各省級(jí)國土資源部門密集部署有關(guān)工作，加快清理、查處。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局負(fù)責(zé)人近日還表示，各地要按照要求堅(jiān)決做到“三個(gè)一批”，即堅(jiān)決拆除一批“小產(chǎn)權(quán)房”，堅(jiān)決查處一批典型案件，嚴(yán)肅追究一批有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。
買房的時(shí)候經(jīng)常會(huì)看到某個(gè)樓盤打出的公寓型住宅，那么公寓和普通住宅的區(qū)別在哪呢？很多買房者在這點(diǎn)上困惑不解。要了解公寓和住宅的區(qū)別，首先得弄明白什么叫公寓以及什么叫住宅，這兩種房產(chǎn)形式在很多方面都不同。當(dāng)你弄明白公寓和住宅的區(qū)別是什么之后，可以更加便捷的買到自己心儀的房子。
公寓和住宅的區(qū)別，包括公寓和住宅在產(chǎn)權(quán)上的區(qū)別、公寓和住宅在房?jī)r(jià)和稅費(fèi)上的區(qū)別，單身公寓購買注意事項(xiàng)等。讓購房者輕松選購不同的住宅形式，買到稱心如意的房屋。
一、用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
住宅與公寓既有相同之處，又有不同之處，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上兩種產(chǎn)品鱗次櫛比地出現(xiàn)，購房者在選購它們的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)公寓和住宅的區(qū)別有所了解，不要混為一談，這樣才能明明白白選到心儀的房子。
住宅和公寓的區(qū)別之用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
首先我們應(yīng)明確公寓和住宅開發(fā)地塊的土地使用性質(zhì)，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商�。�、商業(yè)用地或教育用地等其他性質(zhì)用地上。其次建筑的使用性質(zhì)，開發(fā)公司是按住宅用房還是按公寓為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，居住型公寓的產(chǎn)權(quán)年限也為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，酒店式公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年。這樣住宅和公寓兩者的定性就基本明確了。
成都市規(guī)劃局對(duì)公寓的產(chǎn)權(quán)專門公布了《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元。這一于2005年11月1日起施行的《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》還要求，房管部門對(duì)“公寓”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。
二、房?jī)r(jià)和稅費(fèi)
1、房屋價(jià)格
政府沒有一個(gè)明確的規(guī)定，什么樣的項(xiàng)目是公寓，什么樣的項(xiàng)目是住宅，只是在審批開發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目為公寓的時(shí)候，有一個(gè)大概的標(biāo)準(zhǔn)。而且公寓交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價(jià)格要比住宅稍高。
2、其他費(fèi)用
公寓按照商業(yè)用房貸款利率（上浮10%），首付5成。如果是住宅，則按照住宅按揭貸款利率，首付30%（首套）。
3、交易稅費(fèi)
住宅交易稅費(fèi)的繳納：
賣方要繳納個(gè)人所得稅全額的1%或差額的20%，滿5年，且為家庭住所的可免征；普通住宅營業(yè)稅為全額的5.6%，5年以上（含5年）免征；過戶費(fèi)3元/平。
買方需繳納契稅90平以下1%，90-144平為1.5%、144平米以上以及二套以上為3%；過戶費(fèi)3元/平。此外還需繳納約110元的房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和20元土地證工本費(fèi)。
公寓性質(zhì)即商業(yè)性質(zhì)交易稅費(fèi)：商鋪即非住宅交易與是否滿5年無關(guān)。
賣方所需交納的稅費(fèi)分為差額和全額征收兩種方式。
1、差額征收：營業(yè)稅=差額征收（計(jì)稅價(jià)格-購買原價(jià)）×5.6%，個(gè)人所得稅=差額20%，土地增值稅=差額30-60%，交易過戶手續(xù)費(fèi)=5元/平。
2、全額征收：營業(yè)稅=全額征收×5.6%；個(gè)人所得稅=全額20%，土地增值稅=全額3%，交易過戶手續(xù)費(fèi)=5元/?。是選擇差額還是全額交納稅費(fèi)，您可根據(jù)自己房屋的情況計(jì)算，哪個(gè)交的少就選哪種方式。
買房需交納稅費(fèi)：契稅=全額3%，交易過戶手續(xù)費(fèi)=5元/平，房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=550元/套。
三、設(shè)計(jì)與配套
1、住宅和公寓的區(qū)別之面積
從面積上來看，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽光充足，單套公寓的面積一般要達(dá)到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，反之面積過小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的層高一般都在2.8米以上，這也讓其與普通住宅相比要顯得格外的寬敞許多了。
2、住宅和公寓的區(qū)別之功能和配套
從功能和配套方面來看，公寓一般都要達(dá)到正常酒店話管理的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說24熱水和24電梯是必須具備的。而且公寓都設(shè)立大堂，雖然這對(duì)開發(fā)商來說是有點(diǎn)損失，不過它卻可以提高整個(gè)公寓的舒適性和豪華感。而反之，普通的居民住宅通常都不會(huì)具備這些特點(diǎn)。
3、住宅和公寓的區(qū)別之購買人群
公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人。這類人對(duì)住處的要求比較高，有鑒賞能力，很清楚什么樣的房子好，所以公寓要滿足這部分人群的需求，在硬件和軟件上都要做得很好。在加上公寓大部分都處于交通方便、繁華的地段，具有良好的通風(fēng)性和完備的配套，這也使它的增值空間和投資空間都大大提高。
4、住宅和公寓的區(qū)別之使用
除此之外，公寓在使用方面也與普通住宅有著很大的區(qū)別。首先，公寓每戶的居住人數(shù)通常比較多，能夠達(dá)到4至8人，多為社會(huì)人員，居住時(shí)間也都較短，長(zhǎng)也不會(huì)超過幾年時(shí)間。而普通住宅每戶僅達(dá)到3到4人，主要是以家庭成員為主，居住時(shí)間也很長(zhǎng)。
5、住宅和公寓的區(qū)別之規(guī)定
在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中住宅的各部分功能空間使用面積像臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房都有小使用面積要求，而公寓則沒有嚴(yán)格要求。住宅要求每套至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照，臥室起居室廚房應(yīng)設(shè)置外窗，窗地面積比不應(yīng)小于1/7，而公寓則沒有日照和通風(fēng)面積要求。
6、住宅和公寓的區(qū)別之綜述
綜上所述，公寓與普通住宅之間雖然有很多相似之處，但其本質(zhì)上還是有明顯區(qū)別的，總的來說，公寓雖好，但更適于短期居住。而購房者在選房時(shí)也應(yīng)該根據(jù)各人的需求而定，既不能一味追求單方面的客觀因素，影響日后的生活質(zhì)量。
四。、投資自住兩不誤購買單身公寓注意事項(xiàng)
隨著城市人群結(jié)婚年齡的普遍推遲，很多在城市打拼的年輕人想要在婚前購置一套單身公寓。既可以滿足其自身居住需求，無需租房而居；也可以作為一種投資，將來結(jié)婚時(shí)可轉(zhuǎn)手為婚房籌集資金。想買單身公寓的人應(yīng)當(dāng)注意并考慮以下因素：
1、土地使用年限。
單身公寓的用地一般為公建性質(zhì)，土地使用年限為50年，而住宅用地的土地使用年限為70年。
2、地段位置。
由于購買單身公寓的消費(fèi)者主要是比較年輕的首次置業(yè)者，為了不耽誤工作，在購房時(shí)應(yīng)該選擇交通便利的區(qū)域或者中心城區(qū)。未來在進(jìn)行改善型置業(yè)時(shí)，這樣的小戶型或租或售，也會(huì)比較高。
3、房屋公攤面積。
單身公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要比普通住宅高。據(jù)介紹，一般公寓的住宅的公攤面積在25%~30%之間，電梯的設(shè)置也影響到分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，公寓中兩部電梯和四部電梯的公攤面積的計(jì)算是不一樣的。
4、實(shí)用性能。
在購房，價(jià)格是需要考慮的主要因素，但不是首要因素和決定性因素，特別是購買單身公寓類產(chǎn)品時(shí)，由于戶型偏小，價(jià)格差距不會(huì)很大，與其追求房?jī)r(jià)的或者投資的增加，不如挑選一套適合自己的單身公寓才是置業(yè)的首要目的。房屋的實(shí)用性能很重要，戶型、面積、配套設(shè)施等都是需要考慮的指標(biāo)，因?yàn)橘I房就是為了提高自己的生活質(zhì)量
