房屋產(chǎn)權(quán)本來沒有大小之分，只有一種定義而已，但由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定成俗的說法，于是才對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下作出了不同解釋。由于不受法律的保護(hù)，小產(chǎn)房轉(zhuǎn)正遙遙無期。那小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房嗎？有房產(chǎn)證嗎？
如何將小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)?
對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：
1.是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
2.是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3.是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
目前，只有通過國(guó)家行為，將集體所有土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地，才有可能變大產(chǎn)權(quán)。界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的主要標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來源。如果是國(guó)家或者當(dāng)?shù)卣畡潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，屬于大產(chǎn)權(quán)。這類房產(chǎn)在建設(shè)之初就已經(jīng)向國(guó)家繳納了相應(yīng)的土地使用費(fèi)用，個(gè)人在購(gòu)買后，受到國(guó)家的認(rèn)可，可以出售、抵押。
小產(chǎn)權(quán)的房子有房產(chǎn)證嗎？
1.小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際上是沒有產(chǎn)權(quán)的，這種房子既沒有土地使用證也沒有預(yù)售許可證。根據(jù)規(guī)定，國(guó)家是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證的，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。小產(chǎn)權(quán)房不能取得國(guó)家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，也不能抵押貸款，更不能進(jìn)行二手房交易。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了此類房屋，將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難得到保護(hù)。
2.小產(chǎn)權(quán)房是人們社會(huì)實(shí)踐中一種約定俗成，并不受法律的保護(hù)。可分為兩類：第一類小產(chǎn)權(quán)房是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權(quán)房是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
現(xiàn)在農(nóng)村大部分人手上的都是小產(chǎn)權(quán)房，也稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。這種房子一般是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者農(nóng)村的集體土地上建造的，在流程上少了一道程序??沒有給國(guó)家繳納土地出讓金，所以買了這種房子，自己手里拿的房屋產(chǎn)權(quán)證其實(shí)國(guó)家是不承認(rèn)的。
購(gòu)房需謹(jǐn)慎
購(gòu)房人購(gòu)買房屋時(shí)要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
