全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，從“在北京什么項(xiàng)目都可以拿、什么項(xiàng)目都可以做、什么項(xiàng)目也都可以做好”，轉(zhuǎn)而認(rèn)為“一線(xiàn)城市也要相對(duì)審慎，泰禾要選對(duì)城市、選對(duì)項(xiàng)目、做對(duì)產(chǎn)品，也還要有好的團(tuán)隊(duì)”，發(fā)生這種思路轉(zhuǎn)變的原因，黃其森歸于“一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的土地價(jià)格上漲過(guò)快”。
因?yàn)榻?成的項(xiàng)目和銷(xiāo)售額集中在一線(xiàn)城市，所以黃其森告訴人民網(wǎng)記者，在中央號(hào)召鼓勵(lì)三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存的房地產(chǎn)大形勢(shì)下，泰禾其實(shí)沒(méi)有發(fā)言權(quán)，泰禾在去庫(kù)存的問(wèn)題上也沒(méi)有壓力和包袱。
但黃其森也在兩會(huì)觀點(diǎn)中建議，三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商不能“等、靠、要”，也不能指望政府救市，更多地是要靠自身降價(jià)、“割肉”。
泰禾堅(jiān)決布局一線(xiàn)城市
黃其森把泰禾描述為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商行列里“戰(zhàn)略是最清晰、最堅(jiān)決的地產(chǎn)公司”，他說(shuō)如果能把一線(xiàn)城市的產(chǎn)品做好，最后入市的時(shí)候在價(jià)值上都會(huì)有體現(xiàn)。
前幾年就已經(jīng)開(kāi)始集中在一線(xiàn)城市布局的泰禾集團(tuán)，目前在北京的銷(xiāo)售貨值已經(jīng)占到了集團(tuán)貨值的一半以上，現(xiàn)在泰禾集團(tuán)名下共計(jì)12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目里，一線(xiàn)城市的占比在8成左右。
2015年泰禾集團(tuán)共收入6宗地塊，其中3宗地塊是合作項(xiàng)目，由泰禾輸出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地塊外，其他地塊都位于北京、上海和深圳。
“一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的土地價(jià)格上漲非�？�，所以到2015年，泰禾在拿地方面就比較謹(jǐn)慎。”
黃其森認(rèn)為，即便現(xiàn)在土地價(jià)格上漲非常快，已經(jīng)累積一定風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)泰禾而言，公司在一線(xiàn)城市做高端精品項(xiàng)目，對(duì)地價(jià)的承受能力要比一般開(kāi)發(fā)商更強(qiáng)。
黃其森受訪(fǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在市場(chǎng)行情已經(jīng)驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)泰禾堅(jiān)決執(zhí)行一線(xiàn)城市布局的判斷，而此前市場(chǎng)評(píng)價(jià)泰禾在2013年和密集拿地相對(duì)激進(jìn)。他舉例，前兩年泰禾在除福建以外主要是布局北京和上海，當(dāng)時(shí)土地耗費(fèi)了350億元，如果等到2015年拿地，預(yù)計(jì)要花費(fèi)700億元。
他說(shuō)，現(xiàn)在泰禾的思路開(kāi)始變化，在一線(xiàn)城市舉牌拿地已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，不像前兩年拿地是志在必得，“2013年泰禾集團(tuán)參加9次招拍掛最后拿下了7塊地�！�
黃其森也透露，泰禾既然繼續(xù)堅(jiān)持深耕一線(xiàn)城市，所以今后也會(huì)采取其他一些形式補(bǔ)充土地儲(chǔ)備比如并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，輸出品牌和管理獲取土地，泰禾在一線(xiàn)城市獲取土地的形式會(huì)更多樣一些。
“泰禾未來(lái)的布局還是會(huì)堅(jiān)持在一線(xiàn)城市，以及二線(xiàn)核心城市。原來(lái)泰禾沒(méi)有去三、四線(xiàn)城市，今后更沒(méi)有布局的理由�！秉S其森說(shuō)。
黃其森認(rèn)為現(xiàn)在泰禾集團(tuán)的布局策略足以支撐公司的規(guī)�；l(fā)展，其在此前接受采訪(fǎng)時(shí)預(yù)計(jì)公司銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)達(dá)到500億元。
“現(xiàn)在泰禾的布局除了一線(xiàn)城市以外，還有二線(xiàn)核心城市，比如南京、杭州、廈門(mén)和福州，今后也會(huì)選擇進(jìn)入更多二線(xiàn)核心城市，這是足以支撐泰禾的規(guī)�；l(fā)展的�！秉S其森補(bǔ)充說(shuō)。
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黃其森現(xiàn)場(chǎng)回答記者提問(wèn)。 攝影/伍振國(guó)
去年泰禾集團(tuán)關(guān)注的另一項(xiàng)工作是利用國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)重新開(kāi)放的窗口時(shí)機(jī)，積極在資本市場(chǎng)運(yùn)作。
黃其森介紹，房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債一直都比較高，泰禾去年在財(cái)務(wù)上降杠桿、降成本、降負(fù)債，國(guó)內(nèi)已經(jīng)打開(kāi)了債券市場(chǎng)，也可以做定增、發(fā)行中票等，泰禾去年在資本市場(chǎng)的融資達(dá)到了200億元，這樣能夠有效地控制財(cái)務(wù)。
“這兩年國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)放開(kāi)，泰禾去年利用了發(fā)債、定增和中票的方式，融資成本綜合起來(lái)只有6%左右，相比境外資本市場(chǎng)的融資成本已經(jīng)是降低了許多�！秉S其森說(shuō)，原來(lái)海外資本市場(chǎng)融資是便利，但是這種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不那么明顯，國(guó)內(nèi)融資成本在降低，泰禾每年的利息也是在逐步走低，公司通過(guò)發(fā)債等方式替換掉原來(lái)信托等高成本資金。
開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存要降價(jià)、“割肉”
“去庫(kù)存不能只是考慮短期的效益，必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮�！秉S其森這樣描述當(dāng)下地方政府集中出臺(tái)的鼓勵(lì)扶持樓市去庫(kù)存政策，“去庫(kù)存應(yīng)該有結(jié)構(gòu)的調(diào)整，就要把低端和落后的產(chǎn)能淘汰掉�！�
黃其森說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去十幾年都是在野蠻生長(zhǎng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍然想賺快錢(qián)，比較浮躁，缺少工匠精神，所以出現(xiàn)高庫(kù)存和行業(yè)洗牌也是正常的。
但他認(rèn)為，三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存，作為開(kāi)發(fā)商而言，不能“等、靠、要”，不能指望政府救市，更多地是靠自身降價(jià)、“割肉”，至少要有這樣的心理準(zhǔn)備。
在去庫(kù)存具體職能方面，黃其森說(shuō)政府其實(shí)有許多可以作為的地方。比如完善城市區(qū)域配套，“很多地方庫(kù)存比較高，其實(shí)是城市配套的問(wèn)題，單靠開(kāi)發(fā)商肯定是難以實(shí)現(xiàn)的�！�
他也特別提到了政府如果在稅收方面進(jìn)行調(diào)整與扶持，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存也會(huì)大有裨益。
“前幾年為了抑制房?jī)r(jià)推出了房地產(chǎn)業(yè)的土地增值稅，現(xiàn)在其實(shí)可以適時(shí)地做一些調(diào)整。”黃其森說(shuō)，政府對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅都采取預(yù)征的方式，這種預(yù)征方式增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。
黃其森說(shuō)，政府如果能在稅收等各方面做一些扶持和調(diào)整的措施，將會(huì)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，加速房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存。
