樓市出臺(tái)降稅新政，但北上廣深一線(xiàn)城市只能“有限”享受。財(cái)政部2月19日發(fā)布通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭一套房和二套房降低契稅，購(gòu)買(mǎi)2年及2年以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深不享受二套房契稅優(yōu)惠和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。分析稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)一輪密集政策寬松。
按照財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
另外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。上述規(guī)定自2月22日起執(zhí)行。
不過(guò)，北京、上海、廣州和深圳不享受上述二套房契稅優(yōu)惠政策和住房對(duì)外出售營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。只享受首套房契稅優(yōu)惠政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線(xiàn)城市去庫(kù)存；營(yíng)業(yè)稅政策此次針對(duì)大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，對(duì)改善性需求有明顯利好；這些政策對(duì)二手房影響比新房大，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅。
張大偉預(yù)計(jì)，兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。(記者 李蕾)
■ 熱點(diǎn)解讀
首套144平米以上房源契稅減半
政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來(lái)確定不同的稅率�！蓖咦稍�(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。對(duì)于唯一住房，90平方米成為劃定購(gòu)房契稅繳納比例的標(biāo)準(zhǔn)。該條政策是此次新政中唯一適用于北京市場(chǎng)的。
之前在行的房屋交易契稅政策則規(guī)定，首套房房屋面積在90平方米及以下的，契稅為總房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收��；144平方米以上的，按3%收取。
對(duì)比前后政策不難發(fā)現(xiàn)，在交易過(guò)程中真正降低了契稅繳納比例的，是面積在144平方米以上的房源，以及原本被劃為“非普通住宅”的144平方米以下的房源。
舉例，如在2月22日之前購(gòu)買(mǎi)一套150平方米的大戶(hù)型，該戶(hù)型均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為450萬(wàn)元，該房子為家庭唯一住房。此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%，共計(jì)13.5萬(wàn)元。而在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%，實(shí)際繳納為6.75萬(wàn)元，共計(jì)優(yōu)惠了6.75萬(wàn)元。
另外，由于北京近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)。按此前認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米、總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元的房屋，即可認(rèn)定為“普通住宅”。
“如果這些此前被劃為‘非普通住房’為家庭唯一住房的話(huà)，購(gòu)房者按新政將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至可能最低1%的契稅。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
比如500萬(wàn)元購(gòu)置家庭唯一一套住房，新政前被劃為“非普通住宅”，需繳納15萬(wàn)元契稅；新政后只看面積大小，如90平米以?xún)?nèi)的契稅為5萬(wàn)元，如90平米以上的契稅為7.5萬(wàn)元。 新京報(bào)記者 方王洋
非一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)二套房受益明顯
政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施）
此次新政策受益較大的是非一線(xiàn)市場(chǎng)的二套房購(gòu)買(mǎi)者。根據(jù)此前政策，二套房的契稅征收比例為3%。
“新政不再提及‘滿(mǎn)五唯一’、‘滿(mǎn)二唯一’的說(shuō)法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房�！睆埡陚ケ硎�。
以二線(xiàn)城市一套90平方米，總價(jià)100萬(wàn)元的房源來(lái)說(shuō)，2月22日以后購(gòu)買(mǎi)，將少繳納2萬(wàn)元契稅。一套120平方米的二套房，總價(jià)200萬(wàn)元，在新政執(zhí)行后將少繳納2萬(wàn)元契稅。
張宏偉認(rèn)為，從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看，二套房契稅征收比例的下降，疊加營(yíng)業(yè)稅減免新政，直接降低了購(gòu)房流通領(lǐng)域的交易成本。從本次契稅新政與“3?30”新政兩個(gè)政策的疊加市場(chǎng)效果來(lái)看，總體上有助于非一線(xiàn)城市首次改善或置換型改善需求者積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換改善型需求來(lái)講，可能會(huì)抓緊這個(gè)窗口期積極入市。 新京報(bào)記者 方王洋
營(yíng)業(yè)稅免征放寬加速次新房流通
政策：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（“北上廣深”暫不實(shí)施）
這條新政對(duì)比此前最大的變化在于，調(diào)整了2年以上非普通住房銷(xiāo)售的稅率。過(guò)去購(gòu)買(mǎi)兩年以上的非普通住房，需要將銷(xiāo)售收入減去房屋價(jià)款或成本后計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。新政執(zhí)行后，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)非普通住房，也進(jìn)行了營(yíng)業(yè)稅減免。
“這意味著，只要是購(gòu)買(mǎi)兩年以上的住房，不論面積大小，都可以進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的減免。這相當(dāng)于鼓勵(lì)部分次新房重新進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域�！币拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房進(jìn)行銷(xiāo)售，還是會(huì)進(jìn)行征收營(yíng)業(yè)稅，這也能夠有效遏制炒房或投資因素。 (記者 李捷)
■ 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
高端樓房將升溫
盡管此次新政仍然繞開(kāi)北上廣深等一線(xiàn)樓市，但在伊始，北京樓市依然“開(kāi)門(mén)紅”。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月16日北京純商品住宅簽約套數(shù)為4299套，價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，達(dá)到32157元/平方米。與此同時(shí)，售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目表現(xiàn)更加搶眼，1月共實(shí)現(xiàn)21套成交量，同比增加320%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)了歷年同期新高。
高端市場(chǎng)的繼續(xù)攀升或?qū)⑦M(jìn)一步持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一線(xiàn)城市千萬(wàn)級(jí)的豪宅來(lái)說(shuō)，過(guò)去1000萬(wàn)元的豪宅需要交納30萬(wàn)元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬(wàn)元的契稅，其成本節(jié)約還是非常明顯的。
而在新政的刺激下，改善性項(xiàng)目的入市積極性進(jìn)一步提高。記者了解到，在3月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，包括東四環(huán)的首開(kāi)?熙悅尚郡、南四環(huán)的首開(kāi)保利?熙悅誠(chéng)郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑?海淀名著等項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，均是主打改善型住宅。“新契稅征收范圍的調(diào)整將覆蓋這幾個(gè)項(xiàng)目，多則2%，少則1.5%的稅費(fèi)減免，對(duì)于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大�！惫阏f(shuō)。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次新政對(duì)北京樓市的影響甚微。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，對(duì)于三四線(xiàn)積極去庫(kù)存的城市將起到降成本，活躍市場(chǎng)的作用，但對(duì)于一線(xiàn)城市而言，不存在庫(kù)存問(wèn)題，預(yù)計(jì)后續(xù)的寬松政策也很難覆蓋，因此對(duì)于北京市場(chǎng)的心理影響大過(guò)實(shí)際。 (記者 李捷)
