以房養(yǎng)老如何化解房價漲跌風險?
隨著中國加速步入老齡化社會，如何養(yǎng)老成為一大熱門話題。保監(jiān)會已批準北京、上海、廣州和武漢推行住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，而據(jù)了解，云南、山東、江蘇等地也在探索推此類保險，試點有望進一步擴容。
云南省10月15日頒布《云南省人民政府關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的實施意見》指出，云南省要鼓勵保險公司參與養(yǎng)老服務業(yè)建設，研究推出老年養(yǎng)護新險種，探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。此項工作將由云南保監(jiān)局牽頭，云南省民政廳參與。
此外，江蘇省近年來也在布局以房養(yǎng)老，此前其相關人士指出，將在今年加快“以房養(yǎng)老”試點政策部署，重點扶持護理型養(yǎng)老床位，在國家試點方案出臺后，將盡快部署以房養(yǎng)老細則，明確試點和參與單位。
今年7月起，北京、上海、廣州和武漢四地開始正式試點“以房養(yǎng)老”，60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人可以參與以房養(yǎng)老。試點放行經(jīng)歷4個月的等待，目前有一家保險公司提交了“以房養(yǎng)老”方案。
幸福人壽相關負責人指出，目前初步完成老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務流程的準備，已經(jīng)向保監(jiān)會上報申請。
除了收傳統(tǒng)觀念影響，開展“以房養(yǎng)老”試點，最大的風險來自于不可預測的房價。若房價上升，房屋未來增值的那部分是投保者無法享受到的。若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將部分風險轉移給銀行或保險機構。“目前來看，相關機構對試點比較謹慎，大家最擔心的是推行住房反向抵押養(yǎng)老可能會導致自身利益受損，得不償失。”
真正意義上的“以房養(yǎng)老”，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年、二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產(chǎn)的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產(chǎn)價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。
值得注意的是，我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，險企或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。險企或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破裂時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。
而相較于不可預測的房價漲跌，相關產(chǎn)品如何合理規(guī)劃和設計對險企來說才是最大的考驗，首當其沖的便是房屋價值評估問題。“比如一套上世紀70年代的房改房參保，如果今后我們推出相關產(chǎn)品，不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證企業(yè)在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。”張經(jīng)理表示。
另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值?雖然要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術，聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構對房產(chǎn)價值進行評估，能夠對反向抵押養(yǎng)老保險進行科學合理定價，并具備開展反向抵押養(yǎng)老保險所必須的專業(yè)技術、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評估是否權威?投保人對其評估是否認可?此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟?這都是業(yè)內(nèi)不得不面對的問題。
北京梁開建筑設計事務所總經(jīng)理開彥表示，作為一個全新的金融產(chǎn)品和一種市場交易行為，“以房養(yǎng)老”政策的實施，也不一定非要和保險公司發(fā)生關系。完全可以在政府的監(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對“以房養(yǎng)老”進行市場化運作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)�；牡缆�，或許更有利于這一政策的推廣。
中經(jīng)聯(lián)盟常務副主席陳順則表示，應組織保險業(yè)對這項新保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究，給保險公司制度支持，如免稅支持，加強監(jiān)管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。
