全國兩會關(guān)于房價問題的提案,兩會關(guān)于房價調(diào)控解讀
今年的政府工作報告又沒有直接提及房價，不過有多處表述為樓市發(fā)展釋放了積極信號。近期連續(xù)兩次的降息和不動產(chǎn)登記工作的展開，讓業(yè)內(nèi)對于今年樓市走向一直爭論不斷。從全國范圍內(nèi)來看，基本上處于下行通道中的房價，今年走向會如何?
總理報告提到了住房保障
3月4日下午，政協(xié)小組會議剛結(jié)束，跑會的記者便一擁而上在電梯口攔住了全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥�！澳阏J(rèn)為一線城市的限購今年會不會取消?”“那是地方政府的責(zé)任�！薄敖衲赀�會有新的樓市救市政策出臺嗎?”“你認(rèn)為還需要有新的政策嗎?”記者當(dāng)即表示“不需要了”。
齊驥呵呵一笑，說了一聲“是”。
作為房地產(chǎn)營銷公司總監(jiān)，石家莊的張先生比房地產(chǎn)公司的老板們更關(guān)心每年樓市的市場走向，對政策層面的風(fēng)吹草動也更敏感。3月5日，張先生在辦公室里幾乎一字一句的聽完了李克強總理所做的政府工作報告。聽報告的過程中，接到了幾個地產(chǎn)圈好友打來的電話，也都是談?wù)摰南嗤掝}。“報告里直接提到房地產(chǎn)市場的有四個地方。”張先生告訴記者，一是要求住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉。二是把存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。三是堅持分類指導(dǎo)因地施策，落實地方政府主體責(zé)任。四是支持居民自住和改善性住房需求。
張先生敏感地意識到，今年對于雖然沒有直接提到房價問題，但傳達出保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的信息。
易居研究院認(rèn)為，今年政府工作報告重點提出了穩(wěn)定住房消費、堅持分類調(diào)控、住房保障實物保障與貨幣補貼并舉等要點。
積極效應(yīng)明顯：
一、穩(wěn)定住房消費利好房地產(chǎn)業(yè);
二、堅持分類調(diào)控仍是政策主旨;
三、保障房建設(shè)仍是主要任務(wù);
四、樓市去庫存將成為工作重點。
房價大漲動力不夠
盡管業(yè)內(nèi)人士從報告中嗅出了好消息，但兩會召開之際，有媒體針對網(wǎng)友較為關(guān)心的房價發(fā)起線上投票。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有48%的網(wǎng)友認(rèn)為今年房價會下跌，29%的網(wǎng)友認(rèn)為房價將與去年持平，僅有23%的網(wǎng)友認(rèn)為房價會上漲。樓市存在復(fù)蘇可能性，房價又將何去何從呢?
參考國內(nèi)房價數(shù)據(jù)的兩大指數(shù)。2015年1月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.7%。
而民間版的全國百城房價指數(shù)系統(tǒng)最新的統(tǒng)計顯示，2015年2月份，百城(新建)住宅平均價格為10539元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.24%，同比下跌3.84%。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中共有39個城市環(huán)比上漲，61個城市環(huán)比下跌。與1月相比，2月份價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少5個;環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加5個，其中跌幅在1%以上的有17個，較1月份增加1個。
從短期房價的環(huán)比走勢來看，首先業(yè)內(nèi)人士的一個共識是，房價雖然在下跌的通道中，但崩盤暴跌的可能性幾乎為零。
與此同時，現(xiàn)時房價也并不具備大漲的動力。從去年下半年開始，樓市已經(jīng)迎來一系列利好政策，930新政、存款準(zhǔn)備金率調(diào)低、普宅標(biāo)準(zhǔn)降低、公積金制度的調(diào)整等等，2月28日又迎來央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的消息。中國指數(shù)研究院預(yù)計，在經(jīng)歷去年的調(diào)整期后，隨著各項利好政策疊加，市場各方預(yù)期企穩(wěn)。
全國政協(xié)委員、原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場在前期一路上漲之后，迎來自身調(diào)整與分化，借此正好使相關(guān)政策作出適應(yīng)性調(diào)整并更有力度推進制度建設(shè)。例如房地產(chǎn)稅改革會提供一個使之少泡沫、可持續(xù)性提升的制度建設(shè)配套，可以憑借經(jīng)濟手段減少空置率，增加中小戶型的比重和遏制肆無忌憚地瘋炒，促使房價趨向沉穩(wěn)，房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也得到一定優(yōu)化。
存量房轉(zhuǎn)保障房如何落地
今年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述中，存量房轉(zhuǎn)保障房的提法引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。報告顯然也找到了樓市低迷的癥結(jié)之一，及部分城市的高庫存問題。今年的政府工作報告提出住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這是一個新的政策點。今年初住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。在此次政府報告當(dāng)中明確提出這一點，也意味著中央強力要求地方政府幫助開發(fā)商賣房，必將加速去庫存�！罢诒Ｕ戏糠矫娉袚�(dān)提供責(zé)任，但并非要親力親為去建造、生產(chǎn)。加之現(xiàn)在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源�！比珖舜蟠砀灯笃奖硎�，今后將存量房轉(zhuǎn)為保障房的探索實踐將逐漸增多。
如今，據(jù)房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)的測算部分三、四線城市出現(xiàn)了商品房庫存高企、銷售乏力情況，個別地區(qū)存銷比達三四十個月。有專家表示，通過收購存量商品房作為保障性住房房源，可以緩解政府的市場調(diào)控壓力和保障房建設(shè)壓力。
據(jù)記者了解的情況，目前內(nèi)蒙古鄂爾多斯(8.41,-0.250,-2.89%)、湖南長沙等地都已經(jīng)開始嘗試存量房轉(zhuǎn)保障房的做法。
鄂爾多斯市2012年底啟動試點，把回購存量商品房用作城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房房源。在收購商品房作保障房時，統(tǒng)一通過市公共資源交易中心招標(biāo)采購，并按照現(xiàn)房、主體封頂、主體未封頂?shù)捻樞蛞来尾少�，回購價格以商品房成本價為基礎(chǔ)，上浮幅度控制在15%以內(nèi)。
長沙市開福區(qū)黃興北路棚改征收項目率先探索團購商品房作棚改安置房模式時，吸引了16家樓盤參與團購活動。具有價格比較優(yōu)勢兩家樓盤成為“勝出者”，收購價格分別比市場價低500元/平方米和1000元/平方米。
石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，石家莊的保障性住房采取新建、配建和回購等多種形式。其中較早時候，石家莊就曾在經(jīng)濟適用房中購買過部分房產(chǎn)，用作廉租房。而近兩年商品房配建也為保障房提供了實物房或配建資金，住房保障部門也在開展利用配建資金回購商品房充足保障房資源�！霸诓僮鬟^程中，還有很多細節(jié)問題需要解決�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人表示，比如在回購商品房過程中，面積過大的房源比較多，一下子找到上百套面積適中的保障房戶型并不容易。而在配建資金的使用上，還需要多個部門聯(lián)動，資金效率還需要進一步提升。
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李克強總理：中國還是一個發(fā)展中國家，住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題。中國政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們在改造棚戶區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬套。中國政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國城鎮(zhèn)化進程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
猜測：
1、住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題。
解釋：過去數(shù)年中房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的主要引擎之一，但是隨著房價走高，民生屬性凸顯，本屆政府會犧牲掉一部分增長速度來緩解民生矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)也不能例外，底線就是不能影響就業(yè)大局�？偫碓诹硗庖欢卧捓镎f：“面臨下行壓力，有多重風(fēng)險，關(guān)鍵在于在穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)之間找到平衡點……我們的政策儲備、工具箱里的工具還比較多。”定向調(diào)控是本屆政府的主要思路。
2、強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任。
解釋：目前國內(nèi)限購的城市僅剩5個，一線城市會不會放開限購是2015年的最大猜測。從這句話可以看出，中央給地方政府放松政策的權(quán)限，但是同時也要承擔(dān)因此而產(chǎn)生的后果�！耙虻刂埔耍殖鞘┎摺边�會是2015年房地產(chǎn)的主要調(diào)控思路，地方政府有限的放松、甚至刺激政策會被允許，但是可能引起大起大落的政策會特別慎重。
3、中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求。
解釋：承認(rèn)剛性需求，就意味著不會在需求端進行過份限制，比如限購政策�！巴稒C性需求”在本屆兩會上沒有被提到，說明政府認(rèn)識到房地產(chǎn)市場上的投機性需求已經(jīng)被抑制了，但為避免反彈的可能性，以及本屆政府對“定向調(diào)控”方式的偏好，未來在信貸、首付比例方面降低自住和改善需求門檻的可能性非常大。
4、我們在改造棚戶區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度。中國政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。
